ברק כהן משרד עו"ד

עורך דין מכירת דירה – המדריך המקיף לשנת 2023

עט וכסף על גבי פיסת נייר המשמשת עורך דין בעת דיון במכירת דירה | משרד עורכי דין כהן ברק

המדריך המקיף 2023 תהליך מכירת דירה

מכירת דירה כרוכה במספר הליכים משפטיים, כלכליים ואישיים מורכבים. במדריך מכירת דירה זה נספק תשובות לשאלות רבות הקשורות בהליך מכירת דירה, ונשתף בתובנות רבות הקשורות בהליך מכירת דירה.

במסגרת מדריך מכירת דירה נדון בנושאים הבאים :

  1. סוגי בעלויות על דירה בישראל.
  2. שלבים מקדימים בהליך מכירת דירה.
  3. שיווק ופרסום דירה למכירה.
  4. משא ומתן בהליך מכירת דירה.
  5. לא לחתום על זכרון דברים בתהליך מכירת דירה.
  6. גילוי נאות בהליך מכירת דירה.
  7. היבטי מס שבח במכירת דירה.
  8. חתימה על הסכם מכר דירה.
  9. העברת הבעלות בדירה.

מכירת דירה מחייבת הבנה מעמיקה של ההליך המשפטי למכירת דירה. באמצעות ניהול נכון של עסקת מכירת דירה, אסייע לכם לעמוד בכללים, ולצלוח בבטחה את מכירת הדירה שלכם.

מכירת דירה היא עניין רציני, שמחייב היערכות נכונה, הערכה נכונה של שווי הדירה, הכנות מדויקות של הדירה למכירה ושכירת עורך מכירת דירה שילווה אתכם לכל אורך העסקה עד להשלמתה.

סוגי בעלויות על דירות בישראל

הבעלות על דירות בישראל משתנה מדירה לדירה, ממבנה למבנה ויכולה ללבוש צורות שונות ולעיתים אף משונות.

רישום בטאבו :

הבעלות בדרגה הגבוהה ביותר היא בעלות על הדירה ברישום הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – הידוע בכינויו רישום בטאבו. זו דרגת הרישום הגבוהה ביותר, שמאפשרת וודאות מלאה בעסקה, בזיהוי הבעלות ובניהול יעיל ומהיר של העסקה מתחילתה ועד סופה.

הבעלות על דירה מעוגנת בסעיף 2 לחוק המקרקעין : "  הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם ".

רישום דירה בטאבו, מבטיח את הזכויות הקנייניות המלאות והטובות ביותר, מבטיח יכולת קבלת מימון גבוה לעסקת המקרקעין ויאפשר את ביצוע העסקה ללא מגבלות משפטיות מיוחדות.

רישום מלא בטאבו מבטיח את היכולת לזהות את הדירה בצורה מדויקת, לדעת מה גודל הדירה בהתאם לתשריט הרישום בטאבו, לזהות את ההצמדות של הדירה בצורה מדויקת, מבטיח קיומו של תקנון לניהול הבית המשותף ומאפשר לכל אדם לדעת בדיוק מה נמצא בבעלותו.

על מנת לבדוק את הרישום של הדירה בטאבו ולהפיק נסח טאבו, ניתן להיכנס לקישור הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין. באמצעות הליך של הזמנה פשוטה ותשלום אגרה נקבל באופן מיידי נסח טאבו, שיאפשר לנו לבדוק את הדירה לעומק ולהבין את המבנה המשפטי של הבעלות על הדירה.

כאשר נזמין נסח טאבו, נצטרך לפרט במערכת את הגוש והחלקה של הדירה. את הפרטים הללו אנחנו יכולים לאתר בחוזה הרכישה של הדירה ; אפשר לאתר גוש חלקה גם בחיוב הארנונה של הדירה ; וגם אפשר במקרה שלא מצליחים למצוא את הגוש והחלקה להיכנס למחשבון איתור גוש, חלקה וכתובת ולהכניס פרטים רלוונטיים ולקבל את המידע הדרוש.

כאשר ננסה להפיק נסח טאבו, נצטרך לבחור בין שלושה סוגים אפשריים של נסח טאבו :

נסח טאבו רגיל : נסח טאבו זה יציג לנו את הדירה הספציפית אותה אנחנו מחפשים, וייתן לנו את מלוא המידע ביחס לדירה.

נסח טאבו מרוכז : נסח טאבו זה יציג לנו את כל הבעלויות בבניין וייתן לנו מידע מפורט ביחס לכלל הבעלים של הדירות בבניין.

נסח טאבו היסטורי : נסח טאבו זה יציג לנו את כל היסטוריית הבעלויות על הדירה ממועד רישומה בטאבו.

לאחר שנבחר בסוג נסח הטאבו שמתאים בדיוק בשבילנו, נאשר את הפרטים ונזמין את נסח הטאבו המתאים. לאחר מספר שניות נסח הטאבו יישלח אלינו למייל ונוכל לעשות בו שימוש לטובת מכירת הדירה.

כאשר נעיין בנסח הטאבו, נמצא בו את כל הפרטים הנדרשים : ראשית נמצא בו את הדירה ואת פרטיה המלאים של הדירה כגון גודל הדירה, כיוונים והצמדות. כאמור לרישום דירה בטאבו יוצמדו בעלויות נוספות של הבעלים בבניין (אם קיימות) כגון מחסן בדירה, חנייה בדירה, זכויות נוספות אם יש וכיו"ב.

במקביל אנחנו יכולים גם להזמין את תיק הבית המשותף מהמפקח על הבתים המשותפים. את תיק הבית המשותף ניתן להזמין בקלות ובמהירות באמצעות הזמנת מסמכי בית משותף ותשלום אגרה בקישור המצורף. מסמכי הבית המשותף יישלחו למזמין למייל תוך מספר שעות, בהליך קצר, מהיר ומדויק. בתוך מסמכי הבית המשותף ניתן לראות את כל הרישום של הבניין, את ההצמדות המדויקות של הדירה וגם את תשריט הרישום.

בזכות רישום דירה בטאבו, אנחנו יכולים לנהל את העסקה בצורה מהירה מאד, ויעילה מאד. הבדיקות הנלוות שייערכו יהיו פשוטות יותר, וכל הגורמים המעורבים יוכלו לבצע את התהליך של מכירת דירה בצורה יעילה מאד.

כך למשל רישום הערת אזהרה יבוצע באופן מהיר, תוך חתימה של בעלי הדירה על טופס הסכמה לרישום הערת אזהרה והגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה ללשכת רישום המקרקעין. גם רישום משכנתא יהיה מהיר מאד, כאשר הבעלים של הדירה יחתום על הסכמה לרישום משכנתא, והתהליך יתבצע באופן מיידי תוך הגשת הבקשה לרישום משכנתא ללשכת רישום המקרקעין ואישורה המיידי.

חכירה :

בניגוד לרישום דירה בטאבו המהווה כאמור את דרגת הבעלות הגבוהה ביותר, חכירה מהווה דרגת בעלות נמוכה יותר. במהות של הדברים הבעלות היא אותה בעלות על הדירה, אולם היא כפופה לסייגים וכללים של הגורם שמחכיר את הקרקע.

תחום החכירה מעוגן בסעיף 3 לחוק המקרקעין : שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות.

חכירה מעצם טבעה מייצרת מדרג בעלות נמוך יותר, ועל מנת לקדם עסקת מכר דירה הרשומה בחכירה, יש צורך בבדיקות מעמיקות יותר, קבלת אישורים נוספים והתהליך עצמו של מכירת דירה בחכירה עלול להתעכב ולקחת זמן נוסף. בין היתר לאור הצורך בקבלת אישורים, הנפקת אישורים מורכבת יותר וקבלת הסכמות לכל פעולה במהלך עסקת מכר דירה.

בנוסף לאישור זכויות עדכני, יש לבחון את חוזה החכירה ולבדוק את התנאים המופיעים בחוזה ומנגנונים עליהם הסכימו הצדדים.

בנוסף למורכבות זו, לעיתים מופיעות הגבלות מסוימות במסגרת העברת זכויות, באופן שעלול אף הוא לעכב את העסקה ולדרוש אישורים נוספים כגון עיון בשעבודים ומשכונות מרשם המשכונות. כך שיש לשים דגש גם על המגבלות במסגרת הליך מכירת דירה.

גם הליך של רישום משכנתא מייצר אף הוא עיכובים מסוימים במסגרת עסקת מכירת דירה, שכן נדרשת הסכמת הבעלים וחתימתו על הבקשה לרישום המשכנתא.

רישום זכויות בחברה משכנת :

מדרג בעלות נוסף הוא רישום זכויות על דירה בחברה משכנת או במשרד עורכי הדין של הקבלן המנהל את הרישום. במקרים הפשוטים מדובר על ניהול רישום במסגרת הליך הבנייה של הבניין ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ושדרוג הבעלות לרמת רישום קנייני מלא בטאבו.

אבל במקרים אחרים וקשים יותר, רישום דירה בטאבו מתעכב במשך שנים רבות וכל ניהול הזכויות מתבצע אצל משרד עורכי הדין או במשרדי החברה המשכנת. מצב דברים זה יוצר סרבול גדול בהליך מכירת דירה, וכל פעולה הפשוטה ביותר כרוכה בקבלת הסכמות ותשלום נוסף עבור כל פעולה.

גם במקרה זה כמובן הבעלות על הדירה במובן המהותי נותרת אותה בעלות, אולם הדרך למימושה בעת מכירת דירה, בעת לקיחת משכנתא או כל פעולה נדרשת אחרת הקשורה לבעלות על הדירה, תחייב פרוצדורות משפטיות נוספות והסכמות הגורם המנהל את הרישום לכל פעולה. באופן זה נדרש להעמיק גם בבירור שעבודים ומשכונות, בירור היסטורית עסקאות וזיהוי של הדירה, בדיקות בעלות מעמיקות והכל במטרה לברר ולוודא את הבעלות הרישומית על הדירה.

סיכום פרק הבעלות :

ישנם סוגי בעלות ורישום נוספים, אולם שלושת סוגי הבעלות הנוספים הם הנפוצים יותר ובמדריך זה התמקדנו בהם.

חשוב מאד לפני היציאה להליך מכירת דירה, להבין את הבעלות על הדירה ולהכין את המסמכים הנלווים התומכים. הגשת המסמכים בצורה מסודרת לידי עורך דין מכירת דירה ששכרתם, תסייע לעורך הדין ולכם לבצע את העסקה בצורה המהירה והיעילה ביותר.

כאמור בבעלות פרטית ברישום בטאבו, יש לך שליטה מלאה על הדירה בכל הקשור לניהולה, מכירתה, רישום הערות אזהרה, רישום משכנתאות או שעבוד על דירה במידת הצורך. השליטה המלאה בידיים שלך בכל הקשור לניהול הדירה.

בבעלות בחכירה, נהיה תלוים בקבלת אישורים, הסכמות והגבלות של המחכיר וכל פעולה תדרוש את הסכמתו וחתימתו. כך גם בדירה הרשומה בחברה משכנת או במשרד עורכי דין המנהל את הרישום של הבניין.

הדרך הטובה והנכונה ביותר לנווט בסבך המשפטי היא באמצעות עורך דין מכירת דירה, שתפקידו ללוות אתכם בעסקה ולהבטיח את מלוא הזכויות שלכם לאורך כל הדרך.

שלבים מקדימים בהליך מכירת דירה

באופן כללי מומלץ שפרטי הדירה שלכם יהיו שמורים אתכם במקום ידוע ומסודר. מומלץ גם לגבות את כלל המסמכים באמצעות סריקתם ושמירה מקוונת שלהם בין אם בענן אחסון ובין אם בתיבת המייל שלכם. באופן הזה המידע יהיה לכם זמין ומוגן.

כדאי להכין תיק מידע עם כל הפרטים בנוגע לדירה, לרבות תוכניות אדריכלות, תוכניות בנייה, היתר בנייה, תשריט, אישורים שונים שהתקבלו לאורך הדרך וכל מידע רלוונטי נוסף. באופן הזה תוכלו להציג לעורך הדין שייצג אתכם בעסקת מכר דירה את כל הפרטים בצורה שקופה ונכונה. עורך הדין בעסקת מכר דירה כבר יידע להעביר את המידע הדרוש לעורך דין של קונה הדירה ולקדם את העסקה בצורה המיטבית.

בנוסף להיבטים המשפטיים של מכירת דירה, חובה לקחת בחשבון את ההיבטים הפיננסיים של מכירת דירה. ככול ויש לכם משכנתא על הדירה או שעבוד כלשהו, תכינו את האישורים הרלוונטים. אם לקחתם משכנתא, תביאו אישור יתרת משכנתא מהבנק. אם נרשם שעבוד אחר על הדירה, תביאו אישור מהגורם המשעבד. כל אישור שכזה, ייסיע לעורך דין מכירת דירה לקדם לכם את העסקה בצורה הטובה ביותר.

מומלץ גם להכין את הדירה לקראת המכירה, לבצע תיקון של ליקויים קטנים והגברת האטרקטיביות של הדירה לפני שנכנסים לעסקת מכר דירה. פעולות נוספות של סידור הדירה, צביעה קלה של הדירה יכולות אף הן להגדיל את השווי של הדירה ולעזור בהליך מכירת דירה. באופן הזה קבלת הפנים של קונים פוטנציאליים תהיה נעימה יותר, הסביבה תהיה מסבירת פנים והיכולת לקדם את עסקת מכר הדירה תשתפר משמעותית.

בנקיטת צעדים מקדימים אלה בהליך מכירת דירה, תניחו יסודות איתנים לקידום העסקה בצורה מוצלחת. כך גם תקטינו סיכונים, תקטינו התנגדויות בעסקה ותייצרו שקיפות מלאה כלפי מי שיקנה את הדירה שלכם.

שיווק ופרסום דירה למכירה :

הליך של שיווק ופרסום יעיל של הדירה חיוני מאד כדי למשוך קונים פוטנציאליים ולמקסם את הסיכויים למכירה מוצלחת. בעידן הדיגיטלי של היום, שימוש בפלטפורמות מקוונות ושיתוף מתווכים בעלי מוניטין הם מרכיבים חיוניים באסטרטגיית שיווק מקיפה של מכירת דירה.

פלטפורמות מקוונות מספקות אפשרויות פרסום נרחבות ויגיעו לקונים פוטנציאליים רבים. ישנם אתרים שונים שמתמחים בפרסום דירה למכירה. ישנם אתרים שמאפשרים העלאת סרטונים של הדירה ותמונות שיגדילו את החשיפה לקונים. חשוב מאד לשתף במידע מדויק ועדכני ביחס לנכס, גודל, מיקום, נקודות עניין מיוחדות קרובות, מסגרות חינוך, מרכזי קניות וכיו"ב.

ניתן גם להתקשר עם מתווך בעל מוניטין על מנת לשפר את הליך מכירת הדירה. למתווך מנוסה יש קשרים, רשתות שיווק שונות ומשאבים לקידום הדירה שלך לקהל יעד רלוונטי. כמובן שטרם התקשרות עם מתווך יש לבחון את תנאי ההתקשרות ולסכם את הפרטים מראש ובכתב.

בנוסף לכך, תמיד ניתן לשקול פרסום ממוקד בקמפיין פרסום ממומן ברשתות חברתיות, פרסום בעיתונים מקומיים או בעיתונים העוסקים בתחום הנדל"ן. כך או אחרת, תנהלו את הליך שיווק הדירה ומכירת הדירה בצורה יעילה ושקולה במטרה לקדם את העסקה הטובה ביותר.

בעת שיווק ופרסום דירה למכירה, ישנה חשיבות לגילוי נאות במכירת דירה ומתן מידע מלא ושקוף ביחד לדירה. אם ידועה לכם בעיה מסוימת בדירה, תשתפו את הקונים ותמצאו דרך מוסכמת לתקן את הליקוי בדירה או את הבעיה הקיימת. אל תסתירו מידע בשום פנים ואופן ותלכו על גילוי נאות מלא ושקוף. בניית אמון עם האנשים שיקנו את הדירה שלכם חשובה מאד ותאפשר מניעת מחלוקות וסיבוכים משפטיים.

שיווק ופרסום יעיל של הדירה בהליך מכירת דירה, תגדיל משמעותית את הסיכוי למכור את הדירה בצורה מהירה ובמחיר הטוב ביותר עבורכם.

 משא ומתן במכירת דירה :

ברגע שקונים פוטנציאליים מביעים עניין בדירה שלכם, מתחיל תהליך המשא ומתן. הדינמיקה של המשא ומתן למכירת דירה, ניתוח האפשרויות וניתוח ההצעה המונחת לפניכם חשובה ביותר להשגת תוצאה חיוביות וטובות עבורכם במכירת דירה.

תבדקו את תנאי ההצעה של קונה הדירה ותבדקו אם יש תנאים והגבלות כלשהן. האם האדם שמבקש לקנות את הדירה הוא בעל יכולת לקנות את הדירה ויש לו את ההון הדרוש לקניית דירה או המימון הנדרש לקניית דירה.

האם ההצעה של קונה הדירה תלויה באישור של צד שלישי כלשהו כגון בנק, או גורם מממן אחר. האם ההצעה כרוכה בבדיקות נוספות אותן מבקש רוכש הדירה לבצע או שהצעתו נטולת תנאים ?

תבחנו גם מה הם תנאי התשלום המוצעים על ידי מי שרוצה לקנות את הדירה שלכם ? האם מדובר על תשלום מיידי, או שמבוקשת עסקה ארוכת טווח ? האם מדובר על הון עצמי או מימון לעסקה? האם מדובר על קניית דירה להשקעה או למגורים ? האם קניית הדירה על ידי הקונה תלויה במכירת הדירה של אותו קונה ?

כל פרט שכזה חשוב מאד במסגרת משא ומתן לרכישת דירה ויאפשר לכם להעריך את הסיכויים והסיכונים בהתקשרות עם אותו אדם. במהלך כל המשא ומתן למכירת דירה, תתייעצו עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם את שירותיו. חשוב שעורך הדין שלכם יהיה מעורב ותשתפו אותו בפרטים על מכירת הדירה.

במהלך המשא ומתן למכירת דירה תגלו סבלנות ודיאלוג פתוח עם הקונים הפוטנציאליים. משא ומתן שכזה עשוי לקחת זמן, ולכלול מספר פגישות ושיחות עד להגעה להסכמה על תנאים המקובלים על שני הצדדים. במסגרת המשא ומתן חשוב כמובן לסגור את כל הפרטים, לרבות מועד מסירה של הדירה, מתקנים הכלולים בעסקה כגון מזגנים, ארונות, ריהוט מיוחד ועוד.

לאחר שהגעתם לסיכומים המקובלים עליכם עם הקונים של הדירה, תעבירו את כל התהליך לידי עורך דין מכירת דירה שתפקידו לדאוג לאינטרסים שלכם ולשמור על הזכויות שלכם.

וכמובן לא לשכוח שעדיף לשאול שאלות מראש במקום להתחרט בדיעבד. שכרתם עורך דין מכירת דירה, תפנו אליו, תציפו את השאלות שלכם, את הלבטים והמחשבות. עדיף להתייעץ ולהיערך מראש, מאשר לנסות ולתקן בדיעבד. התייעצות, שיתוף עורך הדין שלכם ותכנון נכון של עסקת מכר דירה, יסייעו לכם לצלוח את העסקה בצורה המיטבית.

לא לחתום על זכרון דברים בתהליך מכירת דירה:

חשוב מאד להדגיש : בשום פנים ואופן אל תחתמו על זכרון דברים מכירת דירה. מדובר על מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, וחשוב שחתימות על עסקת מכירת דירה תתבצע רק לאחר בדיקה יסודית ואישור של עורך דין מכירת דירה להתקדם בעסקת מכר דירה.

לעיתים מתוך לחץ של אחד הגורמים, ולעיתים מתוך טעות תמימה אנשים חותמים על זכרון דברים – ומוצאים עצמם מחויבים בעסקאות מבלי שהבטיחו לעצמם שכבות הגנה משפטיות. חתימה על מסמך של זכרון דברים (תהיה צורתו אשר תהיה) עלול לחייב אתכם מהר מאד בחיובים שהם לא בהכרח הנכונים ביותר עבורכם.

מעבר לכך, חתימה על זכרון דברים מחייבת דיווח לרשויות המס, ואי דיווח עלול אף לגרום לקנסות מיותרים והליכים משפטיים מיותרים.

לכן מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים, ועדיף לסכם את העסקה בין הצדדים ולהעביר אותה להמשך טיפול עורך דין מכירת דירה. אם בכל זאת לוחצים אתכם לחתום על זכרון דברים, תתייעצו קודם עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם בתחילת התהליך והוא כבר יטפל בנושא עבורכם.

גילוי נאות בהליך מכירת דירה :

כמוכרי דירה חלות עליכם חובות משפטיות של גילוי נאות מקיף ושקוף. החובות הללו בסופו של דבר יגנו עליכם מפני תביעה עתידית, הפרת הסכם מכר דירה או דרישה של הקונים בדבר ביטול עסקת מכר דירה. גילוי נאות וביצוע הליך מכירה שקוף יבטיחו את קיומה של העסקה ועמידה הדדית בהתחייבויות הצדדים.

אם למשל חלילה יש בדירה ליקוי מסוים או חריגת בנייה, תגלו לקונה מראש. אין טעם להסתיר את הליקוי או חריגת הבנייה, ובסופו של דבר הסתרת הליקוי תוביל לפגיעה בקונה ופגיעה בעסקת מכר דירה. הקונה עלול לדרוש פיצוי בגין הליקוי שהתגלה, ובמקרים מסוימים הקונה אף עלול לדרוש ביטול הסכם מכר ופיצוי נלווה.

לפיכך גילוי נאות, וחשיפת כל מידע ידוע על הדירה ימנע את התאונה המשפטית הפוטנציאלית ויאפשר לצדדים לכמת ולתמחר כל ליקוי במסגרת המשא ומתן למכירת דירה. המחשבה השגויה של הסתרת מידע רק תפגע בעסקה, תפגע בקונה הדירה ותחזור בסוף הדרך ותפגע במוכרי הדירה.

מומלץ בעניין זה להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם את שירותיו. תשבו איתו ותציגו בפניו את הליקויים (ככול שיש כמובן ליקויים), תציגו את ההיסטוריה של הנכס, דוחות הנדסיים קיימים, תביעות ביטוח בגין נזקי דירה ועוד. בדיקה מדוקדקת זו, תסייע לכם להבטיח גילוי נאות, וקבלת החלטות מושכלת על ידי הקונים.

כמובן שמעבר לליקוי כזה או אחר בדירה, יש לגלות גם התחייבויות ככול שקיימות, שעבודים ככול שקיימים ומגבלות נוספות שחלות על הדירה. במקביל להציג כמובן מנגנון נכון והוגן לטיפול באותם הנושאים ולהבטיח העברה חלקה והוגנת של הדירה.

באמצעות ביצוע מדויק של גילוי נאות, וטיפול בכל ההתחייבויות הנדרשות תמזערו את הסיכון לסיבוך משפטי או מחלוקות מיותרות לאחר מכירת הדירה.

היבטי מס שבח במכירת דירה

במסגרת עסקת מכירת דירה עלול לחול מס שבח במקרים מסוימים, ואילו במקרים אחרים המוכרים יכולים ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה. כמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו ולבדוק באופן פרטני את היבטי מס שבח, קיומו של מס שבח או לחילופין קיומו של פטור ממס שבח.

ההגדרות המדויקות וההוראות המרכזיות של מס שבח מקרקעין מצויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) המגדיר את הזכויות והחובות של בעלי דירות. החוק קובע את ההוראות והכללים וככלל מטיל מס שבח על מכירת דירה.

ישנם מקרים מסוימים בהם החוק מקנה פטור מתשלום מס שבח כגון מכירת דירה יחידה עד לתקרת פטור, בהעברה ללא תמורה, בהעברה אגב הורשה, במכירת דירה שנייה בתנאים מסוימים ועוד.

ככלל מס השבח עומד על 25% שנוצר למוכר הדירה. מן הצד השני במידה והיו הוצאות על הדירה כגון שכר טרחת עורך דין מכירת דירה, הוצאות תיווך, הוצאות שיפוץ, הוצאות מימון כגון משכנתא, אגרות, היטלי השבחה וכיו"ב – הרי שהוצאות אלו יהיו מוכרות לצורך הקטנת השבח.

לפיכך במסגרת מכירת הדירה יש להציג בפני עורך דין מכירת דירה את כל הנתונים הרלוונטיים שלכם הקשורים למכירת הדירה, במטרה לבחון את סוגיית מס השבח בצורה אישית ופרטנית. כמובן שיש לבחון בצורה מדוקדת כל מקרה לגופו בטרם חתימה על הסכם מכירת דירה, וזאת במסגרת הבדיקות וההיערכות לחתימה.

חתימה על הסכם מכר דירה:

לאחר שצלחנו את כל התהליך הגיע הזמן לחתימה על הסכם מכירת דירה. במועד שיוסכם בין הצדדים, יגיעו הקונים והמוכרים למשרדו על עורך דין מכירת דירה לחתימות על עסקת המכר. שלב זה יגיע לאחר משא ומתן שהתנהל בין הצדדים לעסקת מכר, ולאחר מכן בין עורך דין מכירת דירה לבין עורך דין קניית דירה.

במסגרת הסכם המכר עורכי הדין של הצדדים יסכמו את כל התנאים שהוצגו בפניהם על ידי הלקוחות ויעלו אותם על הכתב. בהסכם המכר יודגשו כלל התנאים הרלוונטיים לעסקת המכר לרבות מועדי תשלום, מועד מסירה של הדירה, אחריות על תשלומים נלווים כגון מס שבח ומס רכישה. אחריות על תשלום היטל השבחה ומיסים עירוניים. עוד יוסכם במסגרת ההסכם מנגנוני אכיפה, ניהול ההסכם ופיצוי מוסכם במידה וחלילה ההסכם יופר.

לאחר סיום עריכת ההסכם ובטרם החתימה על ההסכם אני נוהג לשבת עם הלקוחות שלי ולעבור איתם על כל תנאי ההסכם מההתחלה ועד הסוף. במסגרת הזו, אני יכול להציג את כל תנאי ההסכם ובמידת הצורך לתקן ביחד עם עורך דין קניית דירה שמייצג את הצד השני.

לאחר שנסכם ונסכים שתנאי העסקה מקובלים עליכם נפגש כמפורט לעיל לחתימות. במועד החתימות על הסכם המכר, כבר נחתום על כל המסמכים הנלווים. בין היתר נדרש לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוכרים, ייפוי כוח בלתי חוזר קונים, ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה, בקשה לרישום הערת אזהרה, שטר מכר, טופס הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין (טופס 7000), טופס הכרת הלקוח ובמקרים בהם הדירה לא רשומה בטאבו נדרש לחתום על טפסים נוספים בהתאם לעסקה ולסיווג הרישומי של עסקת המכר.

בסמוך לאחר החתימה יפקיד בד"כ הקונה את התשלום בידיו הנאמנות של עורך דין מכירת דירה, וזאת עד להשלמת הליך רישום הערת אזהרה לטובת הקונה. הליך רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יבוצע בסמוך לחתימה על עסקת מכר דירה וזאת במטרה להבטיח את זכויות הקונים של הדירה.

לאחר השלמת רישום הערת האזהרה, העסקה תצא לדרך. כספי המקדמה ישוחררו לידי מוכרי הדירה. בהתאם לתנאים שסוכמו בין הצדדים בעסקת מכר דירה ובהתאם לפעימות התשלום, תתקדם עסקת מכר דירה עד להשלמתה ותשלום מלוא התמורה והעברת הבעלות על הדירה.

העברת בעלות בדירה

עם תום עסקת המכר, ולאחר השלמת מלוא התנאים מוכר הדירה יידרש להמציא לקונה הדירה אישור מס שבח להעברת הזכויות על הדירה, וכן אישור של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס להעברת הזכויות על הדירה.

ביחד עם המסמכים עליהם חתמנו במועד החתימה על עסקת המכר, ואישור עירייה ואישור מס שבח, עורך דין קניית דירה יפעל לרישום הזכויות על שם הקונים. כמובן שבעסקאות מכר דירה שלא רשומה בטאבו, הליך העברת הבעלות איטי יותר ולוקח זמן רב יותר, שכן הוא תלוי בגורמים נוספים הנדרשים לאשר את השלמת הרישום.

 

השלמת הליך רישום הזכויות על שם הקונים מסכמת את עסקת המכר ומעבירה באופן רשמי את הזכויות מהמוכרים לידי הקונים.

בשלב זה ועם השלמת רישום הבעלות על שם הקונים, מומלץ לשמור עותק מכל המסמכים. עותק פיזי ועותק מקוון לצורך תיעוד ושמירה מסודרת על המסמכים והיסטורית הבעלות. שמירה על תיק מסמכים מקיף ומסודר תסייע לכם עתידית בכל דבר ועניין.

סיכום הליך מכירת דירה

מכירת דירה מהווה עניין רציני ובעל משמעויות רבות והיבטים רבים שיש לקחת בחשבון. תכנון נכון, סיוע משפטי מקצועי של עורך דין מכירת דירה והקפדה על כל הפרטים, תסייע לכם לנווט את תהליך מכירת הדירה בצורה מיטבית ולהביא לכם תוצאה משביעת רצון.

כפי שסקרתי במאמר זה, מדובר על הליך מורכב שמחייב תשומת לב לפרטים רבים והקפדה על מספר כללים ושיקולים משפטיים, כלכלים ומעשיים לקידום מכירת הדירה. המאמר מספק סקירה כללית, וחשוב כמובן להתאים את תהליך מכירת דירה לכל מקרה ומקרה בנפרד, תוך ביצוע התאמות ובחינת כל מקרה לגופו באמצעות עורך דין מכירת דירה.

כעורך דין משנת 2006 אשמח ללוות אתכם בהליך מכירת דירה, ולטפל עבורכם בכל ההיבטים הקשורים במכירת דירה תוך שמירה מלאה על מלוא זכויותיך. בעבודה צמודה ומשותפת נוכל לצלוח ביחד ובהצלחה את הליך מכירת הדירה.

אני כאן. עבורכם !

לסוגיה המשפטית שלכם מגיעה התייחסות רצינית.
תתקשרו או תשאירו פרטים.
ניפגש, נכיר ואבחן את הפרטים לעומק.
תקבלו ממני הערכת מצב הוגנת ועניינית.
נדבר על סיכוי – סיכון בצורה הכי מדויקת והכי שקופה שאפשר.

לסוגיה המשפטית שלכם מגיעה התייחסות רצינית.
תתקשרו או תשאירו פרטים.
ניפגש, נכיר ואבחן את הפרטים לעומק.
תקבלו ממני הערכת מצב הוגנת ועניינית.
נדבר על סיכוי – סיכון בצורה הכי מדויקת והכי שקופה שאפשר.

מאמרים אחרונים

זוג מבוגר מקבל טיפים מיועצת פיננסית לניהול ירושה.

על צוואות, עתיד המשפחה וניהול עתידי נכון

על מנת להבטיח את עתיד המשפחה, מניעת סכסוכים עתידיים, אי הבנות ועימותים מיותרים, מומלץ לכתוב צוואה. את הצוואה נכתוב בעודנו בדעה צלולה ובעלי יכולת להביע רצון חופשי.
בטרם כתיבת הצוואה, כתבתי מספר טיפים לעריכה נכונה ובהירה של הצוואה.

למעבר לפוסט »
מסמך צוואה וצוואה על גבי עט המספק טיפים לניהול ירושה.

טיפים לניהול ירושה

כאשר אדם הולך לעולמו, רכושו נשאר לקרוביו. בין אם באמצעות צוואה ובין אם באמצעות דיני הירושה, העזבון יועבר לקרוביו. 
ירושה מגיעה עם המון אחריות, ומצריכה גמישות מחשבתית, נדיבות, מחשבה על האחר (שהוא למעשה בן משפחה שלכם) וצורך לאזן בצורה הוגנת בין כל הצדדים המעורבים. 

למעבר לפוסט »
שני אנשי עסקים המעורבים בגישור משפחתי לוחצים ידיים מול רקע.

טיפים ויתרונות לגישור

היתרונות של הליך הגישור הנם יתרונות רבים וכאמור לעיל, בבסיס ההחלטה להתחיל הליך גישור נעוץ הרצון החופשי להיכנס לתהליך. כנסו לקרוא טיפים להליך גישור מדויק ונכון

למעבר לפוסט »