מערכת היחסים בין משכירים לשוכרים בישראל מתבססת על חוק החוזים וחוק השכירות והשאילה ומעגנת את זכויות וחובות הצדדים. כל זמן שהסכם השכירות מכובד ומקויים בהתאם להסכמות הצדדים, הדבר מבורך והצדדים יכולים לשוב ולהתקשר ביניהם בהתאם לרצונם החופשי.

הקושי מתעורר כמובן בנקודות זמן בהן השוכר מפר את הסכם השכירות. למשל הפרה באי תשלום דמי השכירות, הפרה בגרימת נזק למושכר או כל הפרה אחרת כפי שארחיב בהמשך המאמר. במקרים כאלה של הפרת ההסכם, עומדת לבעלי הדירה הזכות לפעול לטובת פינוי מושכר ולפתוח בהליך משפטי שכותרתו תביעת פינוי מושכר.

כמובן שלפני הגשת התביעה נפעל על מנת לשלוח מכתב התראה לפני פינוי מושכר, ובהתאם לתגובת השוכר נחליט אם לפעול ולהגיש תביעה לפינוי מושכר. במאמר זה נדון בכמה אספקטים הקשורים ליחסי משכיר – שוכר, החל מהסכם שכירות וכלה בתביעה לפינוי מושכר.

במדריך מקיף זה נדון בנקודות הבאות :

1. הסכם שכירות.
2. מכתב התראה לפני פינוי מושכר.
3. עילות לפינוי מושכר.
4. תביעה לפינוי מושכר.
5. פסק דין לפינוי מושכר.
6. תביעה לפיצוי כספי.

תביעת פינוי מושכר נותנת מסגרת משפטית לבעלי דירות ומאפשרת להם להשיב לידיהם את הדירה שלהם, במקרה של הפרת הסכם שכירות. התהליך הנו תהליך משפטי מורכב שמצריך ניהול נכון ומדויק, על מנת להשיג תוצאה יעילה ומהירה לפינוי מושכר.

מומלץ להתייעץ עם עורך דין פינוי מושכר במטרה לייעל את התהליך ולהשיג שליטה בחזרה על הדירה שלכם. שוכרים מאידך, חייבים להיות מודעים לזכויות ולחובות שלהם לפי הסכם שכירות על מנת לקיים את הסכם השכירות ולהימנע ממצבים של הפרת הסכם שעלולה לגרור תביעה לפינוי מושכר.

הסכם שכירות

מומלץ מאד בטרם השכרת דירה לשוכר לחתום על הסכם שכירות מקצועי ומדויק. כתבתי כאן בהרחבה מספר טיפים בעניין חתימה על חוזה שכירות. מומלץ להיכנס ולקרוא ולהקפיד על מספר כללים פשוטים שיסייעו לכם בהכנת הסכם שכירות נכון וטוב. ניהול נכון של הסכם השכירות והיערכות מתאימה מראש, תמנע כאבי ראש עתידיים ואת הצורך בהתמודדות משפטית מורכבת ויקרה במסגרת הליך תביעה לפינוי מושכר.

חתימה על הסכם שכירות ברור, העונה על דרישות החוק ומותאם לחוק השכירות החדש יסייע לצדדים לקיים את הסכם השכירות וייצר וודאות בדבר החובות והזכויות של כל אחד מהצדדים.

הסכם השכירות חייב לכלול את זהות הצדדים להסכם, שמות מלאים, פרטי התקשרות בין הצדדים ודרכים לשלוח הודעות בין הצדדים. הסכם השכירות חייב לכלול את תקופת השכירות בציון תאריכים ברורים ומועדי התחלה וסיום של הסכם השכירות. אם הצדדים החליטו מראש על מתן אופציה להארכת תקופת השכירות, יש לכלול את נושא האופציה בהסכם השכירות ואת התנאים הנלווים לאופציה להסכם שכירות.

בנוסף על כך הסכם השכירות מחייב לנקוב בסכום התשלום החודשי, מנגנון התשלום המקובל על הצדדים ואופן התשלום בפועל. על הצדדים להגדיר במפורש את התשלומים בהם נושא השוכר והכל בהתאם לחוק.

על הסכם השכירות להגדיר את השימוש המותר במושכר ולמנוע מראש מצבים בהם נעשה שימוש בניגוד לייעוד המושכר תוך שהצדדים עלולים למצוא עצמם עוברים על החוק. נהוג לכלול בהסכם שכירות הגבלות על שכירות משנה, לכלול הגבלות על שימוש עסקי בדירה או שינוי כלשהו במבנה ללא אישור בעל הדירה מראש.

הסכם שכירות חייב לכלול הגדרת אחריות על תחזוקה ותיקונים במושכר, ולפעול בהתאם להגדרות החוק. הסכם השכירות אמור לכלול הגדרות לעניין אחריות ביטוחית, אחריות כלפי פגיעה בצד שלישי כלשהו וקיום ביטוח מתאים.

כמובן שניתן לכלול סעיפים כלליים נוספים כגון גידול חיות מחמד במושכר, שימוש בחנייה, שימוש במחסן של הדירה, מניעת מטרדים לשכנים וכיו"ב. פירוט מדויק של סעיפי הסכם השכירות, ייצר וודאות וימנע אי הבנות עתידיות ויסייע במניעת מחלוקות. כמובן שחשוב שהצדדים להסכם השכירות יחתמו על הסכם השכירות ויאשרו את הבנת וקבלת התנאים של הסכם השכירות.

הסכם השכירות יכלול גם מנגנון של בטחונות לטובת המשכיר, זאת במטרה להקטין את הסיכונים בהסכם השכירות ולהגדיל את הוודאות המשפטית.

ניתן גם לחתום על הסכם השכירות בפני עורך דין, שיזהה את הצדדים להסכם השכירות, יסביר לצדדים את פרטי הסכם השכירות ויאשר שהצדדים הבינו את תוכן הסכם השכירות וחתמו על ההסכם בפניו. אימות חתימה על הסכם בפני עורך הדין, יסייע במניעת מחלוקות עתידיות ועשוי למנוע את הצורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר.

כמובן שכל צד להסכם רשאי להתייעץ עם עורך דין הסכם שכירות לפני החתימה על ההסכם, וזאת על מנת לוודא שזכויותיו נשמרות ואותו צד מבין את תנאי ההסכם.

חשוב לציין שהסכם שכירות לא יכול לכלול תנאים הסותרים את חוק השכירות והשאלה, וההוראות הקבועות בחוק. לכן חיוני לערוך הסכם שכירות דירה בהתאם לחוק השכירות והשאילה ולוודא שהסכם השכירות עומד בדיוק בהגדרות החוק. כך, באמצעות הסכם שכירות מדויק ההסכם ינוהל בצורה המיטבית ויקטין את הסיכונים הנלווים.

אם חלילה הסכם השכירות יופר על ידי השוכר, המשכיר יהיה רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר על בסיס הסכם השכירות – שישמש כבסיס לתביעה לפינוי מושכר.

מכתב התראה לפני פינוי מושכר

אם חלילה הגעת למצב בו השוכר נמצא בהפרה של הסכם שכירות חשוב להיערך ולהתייעץ מראש עם עורך דין פינוי מושכר. התייעצות מראש והיערכות נכונה יכולה לסייע במניעת הצורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר ויכולה לחסוך לך זמן רב ועלויות גבוהות.

ראשית מומלץ למסור לשוכר מכתב התראה על פינוי מושכר, שיהווה למעשה את פתיחת ההליך המשפטי לפינוי מושכר. במסגרת מכתב ההתראה לשוכר יקבל הודעה מסודרת שהוא מפר את הסכם השכירות והוא מתבקש לפנות את המושכר בתוך זמן קצוב, וזאת בכדי לייתר את הצורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר.

מכתב פינוי שוכר מדירה יימסר לשוכר בכתב, ורצוי למסור את המכתב במסירה אישית ואף להחתים את השוכר על אישור מסירה. תיעוד מסירת מכתב ההתראה ימנע הכחשה עתידית של השוכר שהוא לא קיבל מכתב התראה לפינוי משוכר.

אין נוסח מכתב פינוי מושכר קבוע, וכל מקרה מקבל את המענה הייחודי המותאם לנסיבות המקרה. באופן כללי ניתן לומר שמכתב ההתראה לפינוי מושכר יכלול פירוט של הפרת הסכם השכירות וכן יכלול קציבת זמן לפינוי מושכר.

כאמור מכתב ההתראה לפינוי מושכר יכלול את הסיבות לפינוי המושכר כגון : אי תשלום דמי שכירות במועד ; הפרה של תנאי יסודי בהסכם השכירות ; פגיעה בדירה בניגוד להסכם השכירות ועוד. כמובן שאין רשימה סגורה וכל מקרה ייבחן לגופו.

מעבר לכך, במסגרת קציבת מועד לפינוי מושכר, ניתנת לשוכר הזדמנות לפנות את המושכר ולהתארגן למציאת דיור חלופי. במסגרת הודעה לפינוי מושכר, גם נדרוש מהשוכר להשיב את הדירה לידי המשכיר בהתאם לתנאים שסוכמו בהסכם השכירות.

במידה וההפרה ניתנת לתיקון, הרי שמכתב התראה לפינוי מושכר יכול לכלול מתן הזדמנות נוספת לשוכר לתקן את ההפרה. לפיכך יש צורך בכתיבת מכתב התראה מותאם אישית ובהתאם לנסיבות המקרה.

במידה ומכתב התראה לפינוי מושכר לא סייע, והשוכר מתעלם וממשיך להפר את הסכם השכירות, הרי שהשלב הבא יהיה הגשת תביעה לפינוי מושכר.

עילות לפינוי מושכר

על מנת להגיש תביעה לפינוי מושכר יש לוודא שקיימת עילה לפינוי מושכר. תביעה לפינוי מושכר תתבסס על עילות לפינוי מושכר, אשר על בסיס עילות אלה נבקש פינוי שוכר כדין. במסגרת בירור התביעה לפינוי מושכר, בית המשפט יבחן את העילות ויקבע אם הן מבוססות. במידה ובית המשפט ישתכנע בקיומן של העילות לפינוי מושכר, הוא ייתן פסק דין לפינוי מושכר.

בשורות הבאות אציג את העילות העיקריות. אין מדובר על רשימה סגורה, וכמובן שכל מקרה ייבחן לגופו :

1. תשלום דמי שכירות: העילה הנפוצה ביותר לפינוי מושכר היא תשלום דמי שכירות, או ליתר דיוק אי תשלום דמי שכירות. במקרה שהשוכר לא משלם את דמי השכירות בהתאם להסכם השכירות, רשאי המשכיר לפתוח בהליך לפינוי מושכר. חשוב כמובן לתעד את התשלומים, ואת מועד הפסקת התשלומים על מנת להציג את הפרטים בפני בית המשפט.

2. הפרת הסכם שכירות : כמפורט לעיל, במסגרת חתימה על הסכם שכירות, נסכם את כל התנאים הרלוונטיים והספציפיים להסכם השכירות ולדירה בגינה נחתם הסכם השכירות. אם השוכר יפר את תנאי הסכם השכירות, למשל בעיסוק בלתי חוקי במושכר או כל הפרה אחרת עשויה לקום למשכיר עילה לפינוי מושכר. כמובן שיש לבחון את ההפרה ולראות אם היא מהותית ומשמעותית על מנת לבסס עילה מספקת לפינוי מושכר.

3. פקיעת הסכם שכירות : במסגרת הסכם השכירות הצדדים ייקבעו מועד לתחילתו ולסיומו של הסכם השכירות. כאשר מועד הסכם השכירות יפקע והשוכר לא יפנה את המושכר, הדבר יהווה עילה לפינוי מושכר.

4. גרימת נזק למושכר: במקרה שהשוכר גורם לנזק משמעותי למושכר, רשאי המשכיר לבקש את פינוי המושכר. כמובן שהנזק צריך להיות משמעותי ולהיבחן בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר.

5. מטרד או הפרעה: אם השוכר נוהג להטריד או להפריע לשאר הדיירים בבניין ופוגע באחרים, המשכיר יכול לבקש את פינוי המושכר וזאת בהתבסס על ההוראה המתאימה בהסכם השכירות. כמובן שמדובר על מטרד או הפרעה חריגה ומוגזמת או פעילות לא חוקית היוצרת פגיעה בסביבה ובקהילה מסביב.

6. שימוש לא חוקי בנכס: אם השוכר משתמש במושכר בניגוד להסכם השכירות למשל שימוש למטרות לא חוקיות או פעילות עסקית בניגוד לייעוד, הדבר עשוי להקים עילה לפינוי מושכר.

כמובן שיש לבחון כל מקרה לגופו ולעיתים התראה בפני השוכר תתקן את ההפרה ותייתר את הצורך בהגשת תביעה לפינוי מושכר. מומלץ להתייעץ עם עורך דין פינוי מושכר בטרם נקיטת הליכים לפינוי מושכר.

תביעה לפינוי מושכר :

בשלב זה מיצינו את כלל האפשרויות בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר. חתמנו על הסכם שכירות בהתאם לחוק, השוכר קיבל מכתב התראה לפינוי מושכר וגם מספר שיחות טלפון בניסיון לשכנע אותו לפנות את המושכר. כל זאת ללא הצלחה.

הדרך המשפטית העומדת בפנינו לפינוי מושכר היא רק באמצעות הגשת תביעה מיוחדת לבית המשפט שכל מטרתה היא פינוי המושכר. זו הדרך החוקית היחידה האפשרית, ומותר לנקוט אך ורק בדרך חוקית זו לפינוי מושכר.

חשוב להבהיר שחל איסור מוחלט על עשיית דין עצמי כגון ניתוק חשמל לשוכר, החלפת מנעול לשוכר, סגירת מים לשוכר, פריצה למושכר וכיו"ב. מדובר על מצב לא נוח, אך אסור לעשות דין עצמי ולנקוט בפעולות בניגוד לחוק.

מצד שני המחוקק יצר מנגנון ייחודי ומהיר לטובת הגשת תביעה לפינוי מושכר. המנגנון מוגדר בסעיף 81 לתקנות סדר הדין האזרחי וקובע מנגנון מהיר ויעיל לטובת פינוי מושכר. המחוקק ביצע הפרדה מלאה בין פינוי המושכר לבין תביעה בגין נזקים נלווים כגון אובדן דמי שכירות, נזקים למושכר וכיו"ב.

תביעה לפינוי מושכר תתמקד אך ורק בסעד לפינוי מושכר ולא תעסוק בשום סעדים נוספים. התביעה תוגש לבית משפט השלום, והנתבע יידרש להגיש כתב הגנה בתוך שלושים ימים ממועד המצאת כתב התביעה לידיו. הנתבע אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי. בתביעה לפינוי מושכר לא תתקיים ישיבת קדם משפט והדיון בתיק ייקבע תוך שלושים ימים מהמועד בו הוגש כתב ההגנה.

מדובר על מנגנון יעיל מאד, שמטרתו לזרז את ההליכים ולהשיב את הדירה לידי הבעלים שלה, בדרך המהירה והיעילה ביותר. לפיכך בטרם הגשת תביעה לפינוי מושכר מומלץ להתייעץ עם עורך דין פינוי מושכר, ולגבש את האסטרטגיה הנכונה להגשת התביעה לפינוי מושכר.

על מנת להגיש את התביעה לפינוי מושכר, יש להכין את המסמכים המשפטיים הנדרשים כגון הסכם שכירות, הודעה לפינוי שנמסרה לשוכר, תיעוד על תשלומי שכירות ומועד הפסקת התשלומים, התכתבויות בין הצדדים ועוד. למעשה כל ראיה שתתמוך בטענות שלכם תסייע בניהול יעיל ומדויק של ההליך. חשוב לאסוף את כל המסמכים, להציג אותם לעורך הדין על מנת שיגיש אותם לבית המשפט במסגרת תביעה לפינוי מושכר.

לאחר איסוף המסמכים יש לכתוב את כתב התביעה לפינוי מושכר. את כתב התביעה לפינוי מושכר בצירוף המסמכים הנלווים התומכים יש להגיש לבית משפט השלום הקרוב ביותר למקום בו נמצאת הדירה. במסגרת הגשת התביעה יש לשלם את אגרת התביעה לפינוי מושכר, שעלותה נכון למועד כתיבת שורות אלה עומדת על כ 700 ₪.

לאחר פתיחת התביעה לפינוי מושכר בבית משפט השלום, יש לבצע מסירה אישית עם אישור מסירה ותיעוד המסירה לידי השוכר. קיימת חשיבות גדולה לביצוע מהיר של מסירת התביעה לפינוי מושכר על מנת שתתחיל ספירת הימים להגשת כתב הגנה לתביעה לפינוי מושכר.

כאמור לעיל, לשוכר יעמדו 30 ימים להגשת כתב ההגנה לתביעה לפינוי מושכר, וגם השוכר נדרש להגיש את כתב ההגנה לבית המשפט בו הוגשה התביעה. לאחר הגשת כתב ההגנה בית המשפט יקבע דיון בתוך 30 ימים לשמיעת הצדדים.

הצדדים לתביעה לפינוי מושכר יקבלו הזמנה לדיון בפני בית המשפט, והם יידרשו להציג את הטענות והראיות שלהם במסגרת הדיון. קיימת חשיבות גבוהה להכנה מוקדמת יסודית וטובה, על מנת להציג את העילות לפינוי, את הפרת ההסכם ואת המסמכים התומכים.

במסגרת הדיון, עורך דין לפינוי מושכר יציג בפני בית המשפט את עילות הפינוי בגינן מתבקש פינוי המושכר. לדוגמא אי תשלום דמי שכירות, הפרת תנאי אחר מתנאי השכירות או כל סיבה אחרת בהתאם למפורט בכתב התביעה. תפקידו של עורך הדין להציג בפני בית המשפט את כלל הטענות והמסמכים התומכים בטענות. קיימת חשיבות גדולה שעורך דין פינוי שוכר יציג את הטענות בצורה ברורה ומדויקת, על מנת לשכנע את בית המשפט לתת פסק דין לפינוי מושכר.

לשוכר או לעורך הדין שלו תהיה הזכות להציג את ההגנה בפני התביעה לפינוי מושכר. הם יכולים לטעון שפינוי המושכר לא מוצדק, או שהמשכיר לא עמד בהתחייבות בהתאם להסכם השכירות. כמובן שגם הנתבע נדרש להציג את מלוא טענותיו ולהציג מסמכים תומכים על מנת לנסות ולשכנע את בית המשפט שלא ייתן פסק דין לפינוי מושכר.

במסגרת הדיון ישקול בית המשפט את טענות הצדדים, את ראיות הצדדים ויידרש בסופו של הליך לכתוב החלטה מאוזנת והוגנת, תוך התחשבות בזכויות ובחובות הצדדים והכל בכפוף לחוקים ולתקנות הרלוונטיים.

אם בית המשפט יפסוק לטובת המשכיר, בית המשפט ייתן פסק דין לפינוי מושכר, במסגרתו ייקבע מועד לפינוי המושכר ולרוב אף ייפסקו הוצאות לטובת המשכיר. פסק הדין לפינוי מושכר יינתן לצדדים. חשוב לקבל עותק מקורי של פסק הדין לפינוי מושכר, וזאת במידה ותדרש אכיפתו מקום בו השוכר יסרב לפנות חרף קיומו של פסק הדין.

במרבית המקרים, לאחר קבלת פסק דין לפינוי מושכר, השוכר יפנה את המושכר וישיב אותו לידי המשכיר. אך ישנם מקרים אחרים בהם השוכר מסרב לפנות את המושכר גם לאחר קבלת פסק הדין המורה לו לפנות את המושכר. במקרה כזה נדרשת אכיפה נוספת במסגרת ההוצאה לפועל. עוד על כך בפרק הבא.

פרק 6: ביצוע פסק דין

כאמור, במרבית המקרים לאחר קבלת פסק הדין, השוכר יפנה את המושכר וישיב את הדירה לבעליה. אולם ישנם מקרים מסוימים בהם השוכר יסרב לפנות את המושכר ויידרש פינוי הפיזי מהמושכר על מנת להשיב את המושכר לידיכם.

גם בשלב זה לאחר קבלת פסק הדין אסור לעשות דין עצמי ולפנות את השוכר בכוח. המנגנון החוקי הקבוע לפינויו הפיזי של השוכר הוא באמצעות בקשת זוכה לפינוי דייר (שוכר) מדירה שכורה

במסגרת זו נדרש לפתוח תיק לפינוי מושכר בהוצאה לפועל, אליו יש לצרף את פסק הדין המקורי, טופס 500 מתן הוראה לפינוי מושכר בהתאם לפסק דין וכן כל מסמך תומך נוסף. את הבקשה מגישים ללשכת ההוצאה לפועל הקרובה ביותר לדירה.

במסגרת הבקשה יש למלא את כלל הפרטים הרלוונטיים כגון פרטי המבקש, בעניין של מי מוגשת הבקשה, הכתובת המלאה לפינוי המושכר, טווח תאריכים מבוקש, גורם מבצע וכמובן יש לצרף את פסק הדין לפינוי מושכר.

הבקשה תוגש לרשם ההוצאה לפועל, שיכריע בבקשה ובמידה והיא תתקבל תינתן הוראה לביצוע פעולת הפינוי באמצעות גורם מוסמך לפינוי מושכר. במסגרת פינוי המושכר, יגיע הגורם המבצע המוסמך ויפעל בהתאם לחוק לטובת פינוי המושכר והשבתו לידי בעל הדירה.

תביעה לפיצוי כספי :

עם קבלת הדירה לידיכם במסגרת החוקית, מומלץ לתעד את הדירה בזמן אמת, להחליף מנעולים ובמידה ונגרמו לדירה נזקים להביא שמאי להערכת נזקים מדויקת. בנוסף על כך נתעד את כל תהליך הפרת ההסכם, והנזקים הכספיים הישירים שנגרמו כגון חוב דמי שכירות וכל חוב נוצר על הדירה.

עם התגבשות הנזקים, ניתן להגיש תביעה כספית כנגד השוכר בגין כלל הנזקים שנגרמו. התביעה תוגש לרוב לבית משפט השלום, בהליך עצמאי ונפרד. לרוב התביעה תוגש כתביעה בסדר דין מהיר, אולם ההליך יוחלט בהתאם לגובה החוב והנזקים שנגרמו לדירה.

סיכום :

כמו תמיד, סוף מעשה במחשבה תחילה. מומלץ לערוך הסכם שכירות מדויק ומקצועי אצל עורך דין הסכם שכירות, במטרה להבטיח הגנה מלאה על הזכויות שלכם ועל הדירה שלכם.

אולם לעיתים בהיעדר הסכם שכירות מדויק, או מכל סיבה אחרת יש צורך לפעול לטובת פינוי המושכר ולנקוט בפעולה משפטית מתאימה כמפורט במאמר זה. חשוב לזכור לאורך כל הדרך לכבד את זכויות השוכר, ולוודא שאתם פועלים בהתאם לחוק ולתקנות הנלוות. אין לקחת את החוק לידיים ולפעול באופן עצמאי !

חשוב לתעד את כל התהליך לכל אורך הדרך. כל פעולה שננקטה תסייע בהמשך בבירור המחלוקת ומניעת קשיים משפטיים בהמשך. כמפורט לעיל, מדובר על הליך קצר יחסית, אך יחד עם זאת הוא כרוך במספר כללים שיש להקפיד על קיומם.

אני מטפל בתביעות לפינוי מושכר ויכול לטפל עבורכם בהליך לפינוי מושכר בצורה יעילה ומהירה על מנת להשיב את המושכר לידיכם במהירות וביעילות. לפרטים נוספים ומידע נוסף מוזמנים להשאיר פרטים בצור קשר, ואחזור אליכם בהקדם.

הפוסט תביעה לפינוי מושכר המדריך המקיף ל 2023 הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

מכירת דירה כרוכה במספר הליכים משפטיים, כלכליים ואישיים מורכבים. במדריך מכירת דירה זה נספק תשובות לשאלות רבות הקשורות בהליך מכירת דירה, ונשתף בתובנות רבות הקשורות בהליך מכירת דירה.

במסגרת מדריך מכירת דירה נדון בנושאים הבאים :

1. סוגי בעלויות על דירה בישראל.
2. שלבים מקדימים בהליך מכירת דירה.
3. שיווק ופרסום דירה למכירה.
4. משא ומתן בהליך מכירת דירה.
5. לא לחתום על זכרון דברים בתהליך מכירת דירה.
6. גילוי נאות בהליך מכירת דירה.
7. היבטי מס שבח במכירת דירה.
8. חתימה על הסכם מכר דירה.
9. העברת הבעלות בדירה.

מכירת דירה מחייבת הבנה מעמיקה של ההליך המשפטי למכירת דירה. באמצעות ניהול נכון של עסקת מכירת דירה, אסייע לכם לעמוד בכללים, ולצלוח בבטחה את מכירת הדירה שלכם.

מכירת דירה היא עניין רציני, שמחייב היערכות נכונה, הערכה נכונה של שווי הדירה, הכנות מדויקות של הדירה למכירה ושכירת עורך מכירת דירה שילווה אתכם לכל אורך העסקה עד להשלמתה.

סוגי בעלויות על דירות בישראל

הבעלות על דירות בישראל משתנה מדירה לדירה, ממבנה למבנה ויכולה ללבוש צורות שונות ולעיתים אף משונות.

רישום בטאבו :

הבעלות בדרגה הגבוהה ביותר היא בעלות על הדירה ברישום הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – הידוע בכינויו רישום בטאבו. זו דרגת הרישום הגבוהה ביותר, שמאפשרת וודאות מלאה בעסקה, בזיהוי הבעלות ובניהול יעיל ומהיר של העסקה מתחילתה ועד סופה.

הבעלות על דירה מעוגנת בסעיף 2 לחוק המקרקעין : "  הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם ".

רישום דירה בטאבו, מבטיח את הזכויות הקנייניות המלאות והטובות ביותר, מבטיח יכולת קבלת מימון גבוה לעסקת המקרקעין ויאפשר את ביצוע העסקה ללא מגבלות משפטיות מיוחדות.

רישום מלא בטאבו מבטיח את היכולת לזהות את הדירה בצורה מדויקת, לדעת מה גודל הדירה בהתאם לתשריט הרישום בטאבו, לזהות את ההצמדות של הדירה בצורה מדויקת, מבטיח קיומו של תקנון לניהול הבית המשותף ומאפשר לכל אדם לדעת בדיוק מה נמצא בבעלותו.

על מנת לבדוק את הרישום של הדירה בטאבו ולהפיק נסח טאבו, ניתן להיכנס לקישור הפקת נסח טאבו מפנקסי המקרקעין. באמצעות הליך של הזמנה פשוטה ותשלום אגרה נקבל באופן מיידי נסח טאבו, שיאפשר לנו לבדוק את הדירה לעומק ולהבין את המבנה המשפטי של הבעלות על הדירה.

כאשר נזמין נסח טאבו, נצטרך לפרט במערכת את הגוש והחלקה של הדירה. את הפרטים הללו אנחנו יכולים לאתר בחוזה הרכישה של הדירה ; אפשר לאתר גוש חלקה גם בחיוב הארנונה של הדירה ; וגם אפשר במקרה שלא מצליחים למצוא את הגוש והחלקה להיכנס למחשבון איתור גוש, חלקה וכתובת ולהכניס פרטים רלוונטיים ולקבל את המידע הדרוש.

כאשר ננסה להפיק נסח טאבו, נצטרך לבחור בין שלושה סוגים אפשריים של נסח טאבו :

נסח טאבו רגיל : נסח טאבו זה יציג לנו את הדירה הספציפית אותה אנחנו מחפשים, וייתן לנו את מלוא המידע ביחס לדירה.

נסח טאבו מרוכז : נסח טאבו זה יציג לנו את כל הבעלויות בבניין וייתן לנו מידע מפורט ביחס לכלל הבעלים של הדירות בבניין.

נסח טאבו היסטורי : נסח טאבו זה יציג לנו את כל היסטוריית הבעלויות על הדירה ממועד רישומה בטאבו.

לאחר שנבחר בסוג נסח הטאבו שמתאים בדיוק בשבילנו, נאשר את הפרטים ונזמין את נסח הטאבו המתאים. לאחר מספר שניות נסח הטאבו יישלח אלינו למייל ונוכל לעשות בו שימוש לטובת מכירת הדירה.

כאשר נעיין בנסח הטאבו, נמצא בו את כל הפרטים הנדרשים : ראשית נמצא בו את הדירה ואת פרטיה המלאים של הדירה כגון גודל הדירה, כיוונים והצמדות. כאמור לרישום דירה בטאבו יוצמדו בעלויות נוספות של הבעלים בבניין (אם קיימות) כגון מחסן בדירה, חנייה בדירה, זכויות נוספות אם יש וכיו"ב.

במקביל אנחנו יכולים גם להזמין את תיק הבית המשותף מהמפקח על הבתים המשותפים. את תיק הבית המשותף ניתן להזמין בקלות ובמהירות באמצעות הזמנת מסמכי בית משותף ותשלום אגרה בקישור המצורף. מסמכי הבית המשותף יישלחו למזמין למייל תוך מספר שעות, בהליך קצר, מהיר ומדויק. בתוך מסמכי הבית המשותף ניתן לראות את כל הרישום של הבניין, את ההצמדות המדויקות של הדירה וגם את תשריט הרישום.

בזכות רישום דירה בטאבו, אנחנו יכולים לנהל את העסקה בצורה מהירה מאד, ויעילה מאד. הבדיקות הנלוות שייערכו יהיו פשוטות יותר, וכל הגורמים המעורבים יוכלו לבצע את התהליך של מכירת דירה בצורה יעילה מאד.

כך למשל רישום הערת אזהרה יבוצע באופן מהיר, תוך חתימה של בעלי הדירה על טופס הסכמה לרישום הערת אזהרה והגשת הבקשה לרישום הערת אזהרה ללשכת רישום המקרקעין. גם רישום משכנתא יהיה מהיר מאד, כאשר הבעלים של הדירה יחתום על הסכמה לרישום משכנתא, והתהליך יתבצע באופן מיידי תוך הגשת הבקשה לרישום משכנתא ללשכת רישום המקרקעין ואישורה המיידי.

חכירה :

בניגוד לרישום דירה בטאבו המהווה כאמור את דרגת הבעלות הגבוהה ביותר, חכירה מהווה דרגת בעלות נמוכה יותר. במהות של הדברים הבעלות היא אותה בעלות על הדירה, אולם היא כפופה לסייגים וכללים של הגורם שמחכיר את הקרקע.

תחום החכירה מעוגן בסעיף 3 לחוק המקרקעין : שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות.

חכירה מעצם טבעה מייצרת מדרג בעלות נמוך יותר, ועל מנת לקדם עסקת מכר דירה הרשומה בחכירה, יש צורך בבדיקות מעמיקות יותר, קבלת אישורים נוספים והתהליך עצמו של מכירת דירה בחכירה עלול להתעכב ולקחת זמן נוסף. בין היתר לאור הצורך בקבלת אישורים, הנפקת אישורים מורכבת יותר וקבלת הסכמות לכל פעולה במהלך עסקת מכר דירה.

בנוסף לאישור זכויות עדכני, יש לבחון את חוזה החכירה ולבדוק את התנאים המופיעים בחוזה ומנגנונים עליהם הסכימו הצדדים.

בנוסף למורכבות זו, לעיתים מופיעות הגבלות מסוימות במסגרת העברת זכויות, באופן שעלול אף הוא לעכב את העסקה ולדרוש אישורים נוספים כגון עיון בשעבודים ומשכונות מרשם המשכונות. כך שיש לשים דגש גם על המגבלות במסגרת הליך מכירת דירה.

גם הליך של רישום משכנתא מייצר אף הוא עיכובים מסוימים במסגרת עסקת מכירת דירה, שכן נדרשת הסכמת הבעלים וחתימתו על הבקשה לרישום המשכנתא.

רישום זכויות בחברה משכנת :

מדרג בעלות נוסף הוא רישום זכויות על דירה בחברה משכנת או במשרד עורכי הדין של הקבלן המנהל את הרישום. במקרים הפשוטים מדובר על ניהול רישום במסגרת הליך הבנייה של הבניין ועד להשלמת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ושדרוג הבעלות לרמת רישום קנייני מלא בטאבו.

אבל במקרים אחרים וקשים יותר, רישום דירה בטאבו מתעכב במשך שנים רבות וכל ניהול הזכויות מתבצע אצל משרד עורכי הדין או במשרדי החברה המשכנת. מצב דברים זה יוצר סרבול גדול בהליך מכירת דירה, וכל פעולה הפשוטה ביותר כרוכה בקבלת הסכמות ותשלום נוסף עבור כל פעולה.

גם במקרה זה כמובן הבעלות על הדירה במובן המהותי נותרת אותה בעלות, אולם הדרך למימושה בעת מכירת דירה, בעת לקיחת משכנתא או כל פעולה נדרשת אחרת הקשורה לבעלות על הדירה, תחייב פרוצדורות משפטיות נוספות והסכמות הגורם המנהל את הרישום לכל פעולה. באופן זה נדרש להעמיק גם בבירור שעבודים ומשכונות, בירור היסטורית עסקאות וזיהוי של הדירה, בדיקות בעלות מעמיקות והכל במטרה לברר ולוודא את הבעלות הרישומית על הדירה.

סיכום פרק הבעלות :

ישנם סוגי בעלות ורישום נוספים, אולם שלושת סוגי הבעלות הנוספים הם הנפוצים יותר ובמדריך זה התמקדנו בהם.

חשוב מאד לפני היציאה להליך מכירת דירה, להבין את הבעלות על הדירה ולהכין את המסמכים הנלווים התומכים. הגשת המסמכים בצורה מסודרת לידי עורך דין מכירת דירה ששכרתם, תסייע לעורך הדין ולכם לבצע את העסקה בצורה המהירה והיעילה ביותר.

כאמור בבעלות פרטית ברישום בטאבו, יש לך שליטה מלאה על הדירה בכל הקשור לניהולה, מכירתה, רישום הערות אזהרה, רישום משכנתאות או שעבוד על דירה במידת הצורך. השליטה המלאה בידיים שלך בכל הקשור לניהול הדירה.

בבעלות בחכירה, נהיה תלוים בקבלת אישורים, הסכמות והגבלות של המחכיר וכל פעולה תדרוש את הסכמתו וחתימתו. כך גם בדירה הרשומה בחברה משכנת או במשרד עורכי דין המנהל את הרישום של הבניין.

הדרך הטובה והנכונה ביותר לנווט בסבך המשפטי היא באמצעות עורך דין מכירת דירה, שתפקידו ללוות אתכם בעסקה ולהבטיח את מלוא הזכויות שלכם לאורך כל הדרך.

שלבים מקדימים בהליך מכירת דירה

באופן כללי מומלץ שפרטי הדירה שלכם יהיו שמורים אתכם במקום ידוע ומסודר. מומלץ גם לגבות את כלל המסמכים באמצעות סריקתם ושמירה מקוונת שלהם בין אם בענן אחסון ובין אם בתיבת המייל שלכם. באופן הזה המידע יהיה לכם זמין ומוגן.

כדאי להכין תיק מידע עם כל הפרטים בנוגע לדירה, לרבות תוכניות אדריכלות, תוכניות בנייה, היתר בנייה, תשריט, אישורים שונים שהתקבלו לאורך הדרך וכל מידע רלוונטי נוסף. באופן הזה תוכלו להציג לעורך הדין שייצג אתכם בעסקת מכר דירה את כל הפרטים בצורה שקופה ונכונה. עורך הדין בעסקת מכר דירה כבר יידע להעביר את המידע הדרוש לעורך דין של קונה הדירה ולקדם את העסקה בצורה המיטבית.

בנוסף להיבטים המשפטיים של מכירת דירה, חובה לקחת בחשבון את ההיבטים הפיננסיים של מכירת דירה. ככול ויש לכם משכנתא על הדירה או שעבוד כלשהו, תכינו את האישורים הרלוונטים. אם לקחתם משכנתא, תביאו אישור יתרת משכנתא מהבנק. אם נרשם שעבוד אחר על הדירה, תביאו אישור מהגורם המשעבד. כל אישור שכזה, ייסיע לעורך דין מכירת דירה לקדם לכם את העסקה בצורה הטובה ביותר.

מומלץ גם להכין את הדירה לקראת המכירה, לבצע תיקון של ליקויים קטנים והגברת האטרקטיביות של הדירה לפני שנכנסים לעסקת מכר דירה. פעולות נוספות של סידור הדירה, צביעה קלה של הדירה יכולות אף הן להגדיל את השווי של הדירה ולעזור בהליך מכירת דירה. באופן הזה קבלת הפנים של קונים פוטנציאליים תהיה נעימה יותר, הסביבה תהיה מסבירת פנים והיכולת לקדם את עסקת מכר הדירה תשתפר משמעותית.

בנקיטת צעדים מקדימים אלה בהליך מכירת דירה, תניחו יסודות איתנים לקידום העסקה בצורה מוצלחת. כך גם תקטינו סיכונים, תקטינו התנגדויות בעסקה ותייצרו שקיפות מלאה כלפי מי שיקנה את הדירה שלכם.

שיווק ופרסום דירה למכירה :

הליך של שיווק ופרסום יעיל של הדירה חיוני מאד כדי למשוך קונים פוטנציאליים ולמקסם את הסיכויים למכירה מוצלחת. בעידן הדיגיטלי של היום, שימוש בפלטפורמות מקוונות ושיתוף מתווכים בעלי מוניטין הם מרכיבים חיוניים באסטרטגיית שיווק מקיפה של מכירת דירה.

פלטפורמות מקוונות מספקות אפשרויות פרסום נרחבות ויגיעו לקונים פוטנציאליים רבים. ישנם אתרים שונים שמתמחים בפרסום דירה למכירה. ישנם אתרים שמאפשרים העלאת סרטונים של הדירה ותמונות שיגדילו את החשיפה לקונים. חשוב מאד לשתף במידע מדויק ועדכני ביחס לנכס, גודל, מיקום, נקודות עניין מיוחדות קרובות, מסגרות חינוך, מרכזי קניות וכיו"ב.

ניתן גם להתקשר עם מתווך בעל מוניטין על מנת לשפר את הליך מכירת הדירה. למתווך מנוסה יש קשרים, רשתות שיווק שונות ומשאבים לקידום הדירה שלך לקהל יעד רלוונטי. כמובן שטרם התקשרות עם מתווך יש לבחון את תנאי ההתקשרות ולסכם את הפרטים מראש ובכתב.

בנוסף לכך, תמיד ניתן לשקול פרסום ממוקד בקמפיין פרסום ממומן ברשתות חברתיות, פרסום בעיתונים מקומיים או בעיתונים העוסקים בתחום הנדל"ן. כך או אחרת, תנהלו את הליך שיווק הדירה ומכירת הדירה בצורה יעילה ושקולה במטרה לקדם את העסקה הטובה ביותר.

בעת שיווק ופרסום דירה למכירה, ישנה חשיבות לגילוי נאות במכירת דירה ומתן מידע מלא ושקוף ביחד לדירה. אם ידועה לכם בעיה מסוימת בדירה, תשתפו את הקונים ותמצאו דרך מוסכמת לתקן את הליקוי בדירה או את הבעיה הקיימת. אל תסתירו מידע בשום פנים ואופן ותלכו על גילוי נאות מלא ושקוף. בניית אמון עם האנשים שיקנו את הדירה שלכם חשובה מאד ותאפשר מניעת מחלוקות וסיבוכים משפטיים.

שיווק ופרסום יעיל של הדירה בהליך מכירת דירה, תגדיל משמעותית את הסיכוי למכור את הדירה בצורה מהירה ובמחיר הטוב ביותר עבורכם.

 משא ומתן במכירת דירה :

ברגע שקונים פוטנציאליים מביעים עניין בדירה שלכם, מתחיל תהליך המשא ומתן. הדינמיקה של המשא ומתן למכירת דירה, ניתוח האפשרויות וניתוח ההצעה המונחת לפניכם חשובה ביותר להשגת תוצאה חיוביות וטובות עבורכם במכירת דירה.

תבדקו את תנאי ההצעה של קונה הדירה ותבדקו אם יש תנאים והגבלות כלשהן. האם האדם שמבקש לקנות את הדירה הוא בעל יכולת לקנות את הדירה ויש לו את ההון הדרוש לקניית דירה או המימון הנדרש לקניית דירה.

האם ההצעה של קונה הדירה תלויה באישור של צד שלישי כלשהו כגון בנק, או גורם מממן אחר. האם ההצעה כרוכה בבדיקות נוספות אותן מבקש רוכש הדירה לבצע או שהצעתו נטולת תנאים ?

תבחנו גם מה הם תנאי התשלום המוצעים על ידי מי שרוצה לקנות את הדירה שלכם ? האם מדובר על תשלום מיידי, או שמבוקשת עסקה ארוכת טווח ? האם מדובר על הון עצמי או מימון לעסקה? האם מדובר על קניית דירה להשקעה או למגורים ? האם קניית הדירה על ידי הקונה תלויה במכירת הדירה של אותו קונה ?

כל פרט שכזה חשוב מאד במסגרת משא ומתן לרכישת דירה ויאפשר לכם להעריך את הסיכויים והסיכונים בהתקשרות עם אותו אדם. במהלך כל המשא ומתן למכירת דירה, תתייעצו עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם את שירותיו. חשוב שעורך הדין שלכם יהיה מעורב ותשתפו אותו בפרטים על מכירת הדירה.

במהלך המשא ומתן למכירת דירה תגלו סבלנות ודיאלוג פתוח עם הקונים הפוטנציאליים. משא ומתן שכזה עשוי לקחת זמן, ולכלול מספר פגישות ושיחות עד להגעה להסכמה על תנאים המקובלים על שני הצדדים. במסגרת המשא ומתן חשוב כמובן לסגור את כל הפרטים, לרבות מועד מסירה של הדירה, מתקנים הכלולים בעסקה כגון מזגנים, ארונות, ריהוט מיוחד ועוד.

לאחר שהגעתם לסיכומים המקובלים עליכם עם הקונים של הדירה, תעבירו את כל התהליך לידי עורך דין מכירת דירה שתפקידו לדאוג לאינטרסים שלכם ולשמור על הזכויות שלכם.

וכמובן לא לשכוח שעדיף לשאול שאלות מראש במקום להתחרט בדיעבד. שכרתם עורך דין מכירת דירה, תפנו אליו, תציפו את השאלות שלכם, את הלבטים והמחשבות. עדיף להתייעץ ולהיערך מראש, מאשר לנסות ולתקן בדיעבד. התייעצות, שיתוף עורך הדין שלכם ותכנון נכון של עסקת מכר דירה, יסייעו לכם לצלוח את העסקה בצורה המיטבית.

לא לחתום על זכרון דברים בתהליך מכירת דירה:

חשוב מאד להדגיש : בשום פנים ואופן אל תחתמו על זכרון דברים מכירת דירה. מדובר על מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין, וחשוב שחתימות על עסקת מכירת דירה תתבצע רק לאחר בדיקה יסודית ואישור של עורך דין מכירת דירה להתקדם בעסקת מכר דירה.

לעיתים מתוך לחץ של אחד הגורמים, ולעיתים מתוך טעות תמימה אנשים חותמים על זכרון דברים – ומוצאים עצמם מחויבים בעסקאות מבלי שהבטיחו לעצמם שכבות הגנה משפטיות. חתימה על מסמך של זכרון דברים (תהיה צורתו אשר תהיה) עלול לחייב אתכם מהר מאד בחיובים שהם לא בהכרח הנכונים ביותר עבורכם.

מעבר לכך, חתימה על זכרון דברים מחייבת דיווח לרשויות המס, ואי דיווח עלול אף לגרום לקנסות מיותרים והליכים משפטיים מיותרים.

לכן מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים, ועדיף לסכם את העסקה בין הצדדים ולהעביר אותה להמשך טיפול עורך דין מכירת דירה. אם בכל זאת לוחצים אתכם לחתום על זכרון דברים, תתייעצו קודם עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם בתחילת התהליך והוא כבר יטפל בנושא עבורכם.

גילוי נאות בהליך מכירת דירה :

כמוכרי דירה חלות עליכם חובות משפטיות של גילוי נאות מקיף ושקוף. החובות הללו בסופו של דבר יגנו עליכם מפני תביעה עתידית, הפרת הסכם מכר דירה או דרישה של הקונים בדבר ביטול עסקת מכר דירה. גילוי נאות וביצוע הליך מכירה שקוף יבטיחו את קיומה של העסקה ועמידה הדדית בהתחייבויות הצדדים.

אם למשל חלילה יש בדירה ליקוי מסוים או חריגת בנייה, תגלו לקונה מראש. אין טעם להסתיר את הליקוי או חריגת הבנייה, ובסופו של דבר הסתרת הליקוי תוביל לפגיעה בקונה ופגיעה בעסקת מכר דירה. הקונה עלול לדרוש פיצוי בגין הליקוי שהתגלה, ובמקרים מסוימים הקונה אף עלול לדרוש ביטול הסכם מכר ופיצוי נלווה.

לפיכך גילוי נאות, וחשיפת כל מידע ידוע על הדירה ימנע את התאונה המשפטית הפוטנציאלית ויאפשר לצדדים לכמת ולתמחר כל ליקוי במסגרת המשא ומתן למכירת דירה. המחשבה השגויה של הסתרת מידע רק תפגע בעסקה, תפגע בקונה הדירה ותחזור בסוף הדרך ותפגע במוכרי הדירה.

מומלץ בעניין זה להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה ששכרתם את שירותיו. תשבו איתו ותציגו בפניו את הליקויים (ככול שיש כמובן ליקויים), תציגו את ההיסטוריה של הנכס, דוחות הנדסיים קיימים, תביעות ביטוח בגין נזקי דירה ועוד. בדיקה מדוקדקת זו, תסייע לכם להבטיח גילוי נאות, וקבלת החלטות מושכלת על ידי הקונים.

כמובן שמעבר לליקוי כזה או אחר בדירה, יש לגלות גם התחייבויות ככול שקיימות, שעבודים ככול שקיימים ומגבלות נוספות שחלות על הדירה. במקביל להציג כמובן מנגנון נכון והוגן לטיפול באותם הנושאים ולהבטיח העברה חלקה והוגנת של הדירה.

באמצעות ביצוע מדויק של גילוי נאות, וטיפול בכל ההתחייבויות הנדרשות תמזערו את הסיכון לסיבוך משפטי או מחלוקות מיותרות לאחר מכירת הדירה.

היבטי מס שבח במכירת דירה

במסגרת עסקת מכירת דירה עלול לחול מס שבח במקרים מסוימים, ואילו במקרים אחרים המוכרים יכולים ליהנות מפטור ממס שבח במכירת דירה. כמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו ולבדוק באופן פרטני את היבטי מס שבח, קיומו של מס שבח או לחילופין קיומו של פטור ממס שבח.

ההגדרות המדויקות וההוראות המרכזיות של מס שבח מקרקעין מצויות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) המגדיר את הזכויות והחובות של בעלי דירות. החוק קובע את ההוראות והכללים וככלל מטיל מס שבח על מכירת דירה.

ישנם מקרים מסוימים בהם החוק מקנה פטור מתשלום מס שבח כגון מכירת דירה יחידה עד לתקרת פטור, בהעברה ללא תמורה, בהעברה אגב הורשה, במכירת דירה שנייה בתנאים מסוימים ועוד.

ככלל מס השבח עומד על 25% שנוצר למוכר הדירה. מן הצד השני במידה והיו הוצאות על הדירה כגון שכר טרחת עורך דין מכירת דירה, הוצאות תיווך, הוצאות שיפוץ, הוצאות מימון כגון משכנתא, אגרות, היטלי השבחה וכיו"ב – הרי שהוצאות אלו יהיו מוכרות לצורך הקטנת השבח.

לפיכך במסגרת מכירת הדירה יש להציג בפני עורך דין מכירת דירה את כל הנתונים הרלוונטיים שלכם הקשורים למכירת הדירה, במטרה לבחון את סוגיית מס השבח בצורה אישית ופרטנית. כמובן שיש לבחון בצורה מדוקדת כל מקרה לגופו בטרם חתימה על הסכם מכירת דירה, וזאת במסגרת הבדיקות וההיערכות לחתימה.

חתימה על הסכם מכר דירה:

לאחר שצלחנו את כל התהליך הגיע הזמן לחתימה על הסכם מכירת דירה. במועד שיוסכם בין הצדדים, יגיעו הקונים והמוכרים למשרדו על עורך דין מכירת דירה לחתימות על עסקת המכר. שלב זה יגיע לאחר משא ומתן שהתנהל בין הצדדים לעסקת מכר, ולאחר מכן בין עורך דין מכירת דירה לבין עורך דין קניית דירה.

במסגרת הסכם המכר עורכי הדין של הצדדים יסכמו את כל התנאים שהוצגו בפניהם על ידי הלקוחות ויעלו אותם על הכתב. בהסכם המכר יודגשו כלל התנאים הרלוונטיים לעסקת המכר לרבות מועדי תשלום, מועד מסירה של הדירה, אחריות על תשלומים נלווים כגון מס שבח ומס רכישה. אחריות על תשלום היטל השבחה ומיסים עירוניים. עוד יוסכם במסגרת ההסכם מנגנוני אכיפה, ניהול ההסכם ופיצוי מוסכם במידה וחלילה ההסכם יופר.

לאחר סיום עריכת ההסכם ובטרם החתימה על ההסכם אני נוהג לשבת עם הלקוחות שלי ולעבור איתם על כל תנאי ההסכם מההתחלה ועד הסוף. במסגרת הזו, אני יכול להציג את כל תנאי ההסכם ובמידת הצורך לתקן ביחד עם עורך דין קניית דירה שמייצג את הצד השני.

לאחר שנסכם ונסכים שתנאי העסקה מקובלים עליכם נפגש כמפורט לעיל לחתימות. במועד החתימות על הסכם המכר, כבר נחתום על כל המסמכים הנלווים. בין היתר נדרש לחתום על ייפוי כוח בלתי חוזר מוכרים, ייפוי כוח בלתי חוזר קונים, ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה, בקשה לרישום הערת אזהרה, שטר מכר, טופס הצהרה על מכירת ורכישת נכס מקרקעין (טופס 7000), טופס הכרת הלקוח ובמקרים בהם הדירה לא רשומה בטאבו נדרש לחתום על טפסים נוספים בהתאם לעסקה ולסיווג הרישומי של עסקת המכר.

בסמוך לאחר החתימה יפקיד בד"כ הקונה את התשלום בידיו הנאמנות של עורך דין מכירת דירה, וזאת עד להשלמת הליך רישום הערת אזהרה לטובת הקונה. הליך רישום הערת אזהרה לטובת הקונה יבוצע בסמוך לחתימה על עסקת מכר דירה וזאת במטרה להבטיח את זכויות הקונים של הדירה.

לאחר השלמת רישום הערת האזהרה, העסקה תצא לדרך. כספי המקדמה ישוחררו לידי מוכרי הדירה. בהתאם לתנאים שסוכמו בין הצדדים בעסקת מכר דירה ובהתאם לפעימות התשלום, תתקדם עסקת מכר דירה עד להשלמתה ותשלום מלוא התמורה והעברת הבעלות על הדירה.

העברת בעלות בדירה

עם תום עסקת המכר, ולאחר השלמת מלוא התנאים מוכר הדירה יידרש להמציא לקונה הדירה אישור מס שבח להעברת הזכויות על הדירה, וכן אישור של הרשות המקומית שבה נמצא הנכס להעברת הזכויות על הדירה.

ביחד עם המסמכים עליהם חתמנו במועד החתימה על עסקת המכר, ואישור עירייה ואישור מס שבח, עורך דין קניית דירה יפעל לרישום הזכויות על שם הקונים. כמובן שבעסקאות מכר דירה שלא רשומה בטאבו, הליך העברת הבעלות איטי יותר ולוקח זמן רב יותר, שכן הוא תלוי בגורמים נוספים הנדרשים לאשר את השלמת הרישום.

השלמת הליך רישום הזכויות על שם הקונים מסכמת את עסקת המכר ומעבירה באופן רשמי את הזכויות מהמוכרים לידי הקונים.

בשלב זה ועם השלמת רישום הבעלות על שם הקונים, מומלץ לשמור עותק מכל המסמכים. עותק פיזי ועותק מקוון לצורך תיעוד ושמירה מסודרת על המסמכים והיסטורית הבעלות. שמירה על תיק מסמכים מקיף ומסודר תסייע לכם עתידית בכל דבר ועניין.

סיכום הליך מכירת דירה

מכירת דירה מהווה עניין רציני ובעל משמעויות רבות והיבטים רבים שיש לקחת בחשבון. תכנון נכון, סיוע משפטי מקצועי של עורך דין מכירת דירה והקפדה על כל הפרטים, תסייע לכם לנווט את תהליך מכירת הדירה בצורה מיטבית ולהביא לכם תוצאה משביעת רצון.

כפי שסקרתי במאמר זה, מדובר על הליך מורכב שמחייב תשומת לב לפרטים רבים והקפדה על מספר כללים ושיקולים משפטיים, כלכלים ומעשיים לקידום מכירת הדירה. המאמר מספק סקירה כללית, וחשוב כמובן להתאים את תהליך מכירת דירה לכל מקרה ומקרה בנפרד, תוך ביצוע התאמות ובחינת כל מקרה לגופו באמצעות עורך דין מכירת דירה.

כעורך דין משנת 2006 אשמח ללוות אתכם בהליך מכירת דירה, ולטפל עבורכם בכל ההיבטים הקשורים במכירת דירה תוך שמירה מלאה על מלוא זכויותיך. בעבודה צמודה ומשותפת נוכל לצלוח ביחד ובהצלחה את הליך מכירת הדירה.

הפוסט עורך דין מכירת דירה – המדריך המקיף לשנת 2023 הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

בטרם כתיבת הצוואה, כתבתי מספר טיפים לעריכה נכונה ובהירה של הצוואה. 

כתיבת צוואה טובה ומדויקת, תאפשר את חלוקת העזבון בצורה טובה והוגנת, תבטיח את קיום הרצון שלך ותבטיח ניהול עתידי נכון של הנכסים. 

כתבו צוואה ברורה ומקיפה : 

צוואה צריכה להיות ברורה ובהירה, וחשוב שהרצון שלך יתועד בצורה מדויקת. תגידו לעורך הדין שמטפל עבורכם בצוואה מה אתם רוצים, מה התוכניות שלכם לגבי העזבון וכיצד אתם רוצים שהוא יחולק. 

שתפו את בני המשפחה :

תקשורת עם המשפחה, והבעת הרצון שלכם בפניהם יסייעו רבות בהוצאת הרצון שלכם לפועל במסגרת הצוואה. תשתפו אותם בתוכניות שלכם, תנמקו את ההחלטות ואת הבחירות שלכם ותתייחסו לחששות שלהם. תקשורת זה יכולה לצמצם את אי ההבנות להמשך ותמנע הפתעות שעלולות לגרום למחלוקות. 

חלוקה הוגנת ושוויונית:

תדאגו לחלוקה הוגנת ושוויונית ככול הניתן של הנכסים. חלוקה לא שוויונית עלולה בהמשך לגרום לסכסוכים, מחלוקות ואף לנתק משפחתי. אם החלוקה לא שוויונית, נמקו את הסיבה לכך. אם יש דרך אחרת לאזן, תבצעו אותה. חלוקה הוגנת, תצמצם קונפליקטים עתידיים ותסייע בהוצאת הרצון שלכם אל הפועל. 

תעדכנו את הצוואה במידת הצורך:

החיים דינמיים ומשתנים. הרצון שלך לפני עשור, עשוי להשתנות עם הזמן. כך למשל אם התחתנתם, התגרשתם, נולדו לכם ילדים וכיו"ב. תבדקו את הצוואה, תראו שהיא עדכנית עבורכם ומתאימה להתפתחות הטבעית שלכם. במידת הצורך תעדכנו את הצוואה ותוודאו שהיא משקפת ותואמת את הרצונות שלכם.  

תתעדו את הנכסים :

מעבר לפירוט הנדרש בצוואה, תכינו תיק נכסים מסודר שיקל על היורשים ויסייע להם בהוצאת הרצון שלכם בצוואה אל הפועל. הכנת תיק משפטי מסודר ומפורט תסייע במניעת אי הבנות, תפזר את העמימות ותפחית את הסיכוי לסכסוכים. 

ייעוץ משפטי מקצועי:

אל תכתבו צוואה לבד. תפנו לעורך דין שעוסק בתחום הצוואות, תתייעצו ותקבלו את כל המידע הדרוש. צוואה היא עניין רציני, רב משמעות ובעל השלכות רבות. חשוב לבצע תכנון נכון ומדויק על מנת להימנע ממחלוקות מיותרות וסכסוכים. עורך דין מנוסה בתחום הצוואות, יידע להדריך ולהנחות אתכם בצורה מדויקת בכל הנדרש לכתיבת צוואה נכונה ומדויקת. 

לשאלות נוספות והבהרות, מוזמנים להשאיר פרטים ואחזור אליכם בהקדם.

הפוסט על צוואות, עתיד המשפחה וניהול עתידי נכון הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

ירושה מגיעה עם המון אחריות, ומצריכה גמישות מחשבתית, נדיבות, מחשבה על האחר (שהוא למעשה בן משפחה שלכם) וצורך לאזן בצורה הוגנת בין כל הצדדים המעורבים. 

רגע לפני שאתם מתחילים את התהליך המורכב, אתם מוזמנים לקרוא מספר נקודות והמלצות בנוגע לאופן ניהול ההליך : 

רגע של לימוד עצמי : 

מדובר על עולם משפטי חדש, זר ולא מוכר. קל מאד לטעות, וכדאי ללמוד ולחקור את הנושא לעומק. קחו לכם זמן לקריאה ולמידה ותבינו על מה מדובר, בפני מה אתם עומדים, מול מי אתם מתמודדים ומה הדרך הנכונה עבורכם. אל תבצעו פעולות, אל תעשו מהלכים בלתי הפיכים. פשוט תקראו ותעמיקו בנושא. 

תקשורת ושיתוף פעולה : 

תקשורת פתוחה ושקופה עם שאר בני המשפחה המעורבים בתהליך היא מפתח חשוב להצלחה. תדברו ביניכם, תשתפו בציפיות שלכם ותקשיבו לציפיות של אחרים. תשתפו בחששות, ותצמצמו קונפליקטים אפשריים כבר בשלב מוקדם. באמצעות תקשורת טובה ובניית אמון, אפשר בקלות להתגבר על המכשולים, לעבור את הליך הירושה בהצלחה ולשמר את המורשת המשפחתית. 

רגשות המשפחה : 

כשם שעבורכם מדובר על אירוע מורכב, כך הדבר מהווה אירוע מורכב ורגיש עבור שאר בני המשפחה המעורבים. תדברו ביניכם, תנהגו בסבלנות האחד כלפי השני ותבטיחו בכך שמירה על ערכי המשפחה והמשך היחסים הטובים בתוך המשפחה. 

ייעוץ מקצועי: 

לאחר שלמדתם את הנושא, תפנו לעורך דין שעוסק בצוואות וירושות לייעוץ אישי ופרטני ותתחילו לגבש את האסטרטגיה הנכונה לטיפול בירושה. עורך הדין יכול גם להפנות אתכם לרואה חשבון ויועצים נוספים בהתאם לצורך. קיימת חשיבות עצומה לתכנון נכון של הירושה, על מנת להבטיח מעבר חלק של נכסים, השגת פטור צמצום חבות במס וצמצום מחלוקות אפשריות. 

בניית תיק הירושה: 

קחו לכם רגע, ותכינו תיק של הירושה. תערכו רשימה של הנכסים, של הזכויות וגם של החובות אם קיימים. לכל פרט ופרט תצמידו את האישורים הרלוונטיים. אם מדובר על נכס מקרקעין, תצרפו נסח טאבו. אם מדובר על חשבון בנק, תצרפו פלט של חשבון הבנק, וכן הלאה. הכנת התיק, ושמירה על המסמכים זמינים ונגישים, תחסוך זמן רב בהמשך ותסייע לנהל את העזבון בצורה חכמה ויעילה. 

הערכת שווי :

אחד הכלים להצלחה, הוא חלוקה שוויונית והוגנת של העזבון. במסגרת הכנת התיק, תבצעו הערכת שווי מסודרת של כל הנכסים. רשמו בפניכם את השווי של כל נכס ונכס. במידת הצורך, ניתן לשכור שירות מבעל מקצוע להערכה מדויקת ועדכנית של נכסים. הערכה נכסים והיערכות מתאימה, תסייע בחלוקה, ניהול והעברת הנכסים. 

הגנה על הנכסים : 

מאחר ומדובר על הליך שעשוי לקחת לא מעט זמן, מומלץ להיערך ולהגן על הנכסים הקיימים בעזבון באמצעות ביטוח מתאים. פעולה זו יכולה לסייע ולהגן על נכסי העזבון. מומלץ להתייעץ על הנושא עם סוכן ביטוח.

בחינת חובות : 

עזבון הוא לא רק זכויות, ועלול להכיל גם חובות. אם קיימים חובות, תערכו לקראתם ותנסו להגיע להסדר עם הנושים. גם את זה כדאי ומומלץ לבצע בזהירות, בשיתוף עם עורך הדין שיטפל עבורכם בעזבון. 

מיסוי :

בישראל אין מיסוי על ירושות, אולם במקרים מסוימים עלולה לקום חבות מס בעיקר בהקשר של נכסי מקרקעין. לכן חשוב להכיר את חוקי המס, להתייעץ עם עורך דין ולבחון מה הדרך הנכונה ביותר לחלוקת העזבון עם פטור ממס או במיסוי מינימלי.

קחו עוד רגע למחשבה:

ירושה היא עניין מורכב, גם משפטית וגם רגשית. התהליך כולו עלול לבלבל, וברוב המקרים תוכלו לקחת עוד רגע למחשבה. 

אחרי שתאספו את המידע, תתייעצו עם עורך דין בתום ותגבשו את האסטרטגיה, תקחו לכם עוד רגע למחשבה. כך תוכלו לקבל את ההחלטות בצורה מושכלת ונכונה. 

לרוב אין צורך בקבלת החלטה מהירה, ותמיד עדיף להחליט בדעה מיושבת ובשקילה יסודית של הפרטים, תוך ביצוע כל האיזונים הנדרשים. 

אם יש לכם עוד שאלות, אל תהססו לשאול. מדובר על הליך משפטי מורכב, שמצריך ידע רב בתחום ויכולת טובה להתיר את הסבך ולטפל בעזבון בצורה מדויקת ושוויונית. 

לשאלות נוספות, ניתן להשאיר פרטים, ואחזור אליכם בהקדם.

הפוסט טיפים לניהול ירושה הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

• הליך הגישור מהיר, ובמספר קטן יחסית של פגישות ניתן להגיע לפתרון יעיל וטוב לצדדים. החלופה לכך היא ניהול הליך משפטי, שעלול לקחת שנים, לעלות ביוקר ואינכם יכולים לשלוט על התוצאה הסופית.

• הליך הגישור חסוי וכל מה שנאמר במסגרת ההליך נותר חסוי ולא ניתן לעשות בו שימוש. כך גם לא ניתן לזמן את המגשר לעדות על דברים שנאמרו לו, ובכך ניתן להבטיח חיסיון מוחלט להליך ובטחון לדבר בצורה חופשית ולהצליח להגיע להסדר.

• הליך הגישור מקנה שליטה לכל צד. ככול שמתקדמים בהליך, כך ניתן לראות פתרונות מוצגים, וניתן לעצב אותם ולהתאים אותם לרצון הצדדים. בצורה הזו, ככול שמתקדמים, ניתן לתקשר, לחדד נקודות מסוימות ולהציב בסוף פתרון יעיל וטוב.

• הליך הגישור פותח דלת לעתיד. ישנם סכסוכים בתחום המשפחה, שבתום הסכסוך תשאר משפחה. ישנם סכסוכים עסקיים, שבסוף ההליך הצדדים ירצו להמשיך ולעבוד ביחד. ישיבה משותפת בהליך גישור, לרוב תאפשר את המשך היחסים ותפתח דלת לעתיד.

• הליך הגישור זול משמעותית מהליכי ליטיגציה. אני עוסק גם בליטיגציה על בסיס קבוע, ומנהל תיקים בבתי המשפט ויודע בדיוק מה המחיר (האישי והכספי) שהליכי ליטיגציה גובים מהצדדים. לכן כמגשר, אני תמיד ממליץ לצדדים להיכנס להליך גישור, שמייעל את ההליך ומאפשר לצדדים להגיע לפתרון טוב עבורם.

• אם החלטת ללכת לגישור, זכור מספר כללים וטיפים בהליך :
  • תהיה מוכן להגיע לפשרות ולשקול פתרונות שונים. לא תמיד הפתרון שחשבת הוא הפתרון היחיד ; לא תמיד הפתרון שחשבת עליו הוא הפתרון הנכון. לפעמים הפתרון מופיע בצורה אחרת וממקום אחר. 
  • תגיע עם ראש פתוח לרעיונות חדשים ושונים. מגשר מנוסה יגיע לרוב עם הצעות חדשות, יראה את הסכסוך בעיניים ניטרליות ויכול להציע ולהציג פתרונות שונים ויצירתיים. 
  • תכבד את הצד שכנגד ואת המגשר. כמו שכתבתי למעלה, ההליך הוא הליך רצוני ומבחירה. אם בישיבת גישור הצדדים יתחילו להעליב ולפגוע האחד בשני, סביר שמהר מאד התיק יחזור לבית המשפט. תרבות דיבור, תרבות דיון והצגה טובה של הדברים תסייע יותר מכל ניסיון " לעקוץ"  " להעליב " או "  לפגוע " באחד הצדדים. 
  • תהיה סבלני. מניסיון, הליך הגישור מהיר ויעיל, בטח לעומת החלופה של ליטיגציה וניהול תיק בבית המשפט. לא תמיד מצליחים לסגור הכל בפגישה אחת, לפעמים צד צריך עוד קצת זמן לחשוב. לכן סבלנות חשובה בתהליך, ותאפשר במרבית המקרים להשלים ולסיים את הגישור בצורה מוצלחת. 

אם גם אתם רוצים להתחיל הליך גישור, אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואחזור אליכם בהקדם. 

הפוסט טיפים ויתרונות לגישור הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

אז מה זו וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי ? 

מה הדרך הנכונה להתמודד עם הוועדה הרפואית של המובד לביטוח לאומי, ואיך להתנהג בוועדה ?

כאשר אדם נפגע בתאונה, או סובל ממגבלה מסוימת ומבקש שיכירו בנכות שלו, הוא יידרש לעמוד בפני וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי. וועדה רפואית היא גוף המורכב מפקיד המוסד לביטוח לאומי, שיישב ביחד עם רופא בתחום הפגיעה הרלוונטי. פקיד המוסד לביטוח לאומי ישאל את הנפגע מספר שאלות הקשורות לפגיעה. בהמשך הרופא עשוי לשאול מספר שאלות נוספות, ולבצע בדיקה רפואית לנפגע. 

עם תום הוועדה, הרופא יקבע את אחוזי הנכות ולאחר מספר ימים תוצאות הבדיקה יישלחו לביתו של הנפגע. אם אינכם מרוצים מהחלטת הוועדה הרפואית, תמיד ניתן לערער על החלטת הוועדה לוועדת ערר. 

איך להגיע מוכנים לוועדה רפואית : 

1. הכנה יסודית : הכנה טובה היא שם המשחק. תכינו את התיק שלכם בצורה יסודית, מסודרת וכך גם תגישו את התיק לוועדה הרפואית של המוסד לביטוח לאומי. תסמנו את הדברים החשובים, תציגו את הבדיקות הרלוונטיות, את תוצאות הבדיקות ותוודאו שיש לכם אסמכתא ותיעוד מקיף לכל דבר. 
2. היו פעילים באיסוף החומר : אל תניחו דבר ליד המקרה. אם נפגעתם בתחום מסוים, כדאי להשקיע בחוות דעת מתאימה, שיכולה לחזק את הטענה שלכם ולמקד את רופאי הוועדה בממצאים שלכם. 
3. היו ברורים ותמציתיים : תלמדו את התיק שלכם בעל פה. וועדות רפואיות הן גוף מקצועי עמוס בעבודה, והזמן של רופאי הוועדות הרפואיות לדון בתיק שלכם קצוב וקצר. לכן תמקדו את הטענות שלכם, תציגו את המגבלות והפגיעות בקצרה ותפנו את הרופאים לממצאים. 
4. שמרו על קור רוח : וועדה רפואית היא אירוע מרגש ואף עשוי להיות מלחיץ במקרים מסוימים. מרבית האנשים אינם רגילים לעמוד בפני וועדה רפואית ולטעון את הטענות שלהם. אתם יכולים לכתוב את הטענות שלכם מראש, להקריא מהדף וכמובן שאפשר לשתף את הוועדה הרפואית בהתרגשות שלכם. זה טבעי, ולעיתים אף מסייע להסיר חסמים ולקדם את הטיפול בתיק.  
5. שיחה טבעית בגובה העיניים : תשתפו את הוועדה הרפואית בפגיעות שלכם, בהשלכות הפגיעות על חיי היום יום שלכם, על העבודה שלכם ומה השתנה בחייכם. תדברו בצורה פשוטה, אל תגזימו בתיאורים אבל גם אל תזניחו את תיאור הפגיעות. 
6. תדגישו את הטיפולים שלכם : תדגישו בפני הוועדה הרפואית את המאמצים הרפואיים שעשיתם, את הטיפולים שעברתם ואת הטיפולים שאתם עתידים לעבור. חשוב שהמידע יוצג בפני הוועדה באופן ברור. 
7. תמיכה מול הוועדה הרפואית : בהתאם לחוק אתם רשאים להביא אתכם עוד אדם לוועדה. זה יכול להיות בן משפחה, חבר או אדם שאתם סומכים עליו. אם הבאתם אתכם מישהו לוועדה, תתדרכו אותו מראש, תעשו איתו תיאום ציפיות ביחס למה שאתם מבקשים ממנו ותעזרו בו לתמיכה. 
8. היו מודעים לזכויות שלכם : חשוב להכיר את הזכויות שלכם מול המוסד לביטוח לאומי, להבין את התקנות ואת שיטת חישוב הנכות, ואת אופן חישוב הקצבה. הכרת הזכויות חשובה, ותסייע לכם בדרך לממש את הזכויות שלכם. שמרו על עקביות בהצהרות : תוודאו שיש התאמה בין הדברים שאתם אומרים, לבין התיעוד הרפואי. עקביות בתיאור הפגיעה, הסימפטומים, המגבלות והאתגרים בפניכם יעזרו לכם לבנות אמינות ולחזק את המקרה.  
9. היו מוכנים לכל הפתעה :  אתם סוחבים אתכם את הפגיעה יום יום, וסובלים ממנה באופן עקבי. לא תמיד רופאי הוועדה הרפואית יראו אתכם עין בעין את הפגיעה, את ההשלכות שלה והמשמעות שלה עבורכם. תכינו את עצמכם לתרחישי שאלות, אתגרים והפתעות מצד הוועדה הרפואית. אם נשאלתם שאלות, תענו בבטחון ובכנות ותציגו את המקרה שלכם בצורה נכונה ומדויקת. 

כמובן שכל מקרה לגופו, ותמיד מומלץ להתייעץ ולשכור ליווי מעורך דין שעוסק במיצוי זכויות מול המוסד לביטוח לאומי. עורך דין יכול לסייע לכם, למקד עבורכם את התיק ולשחרר את הלחץ הטבעי הכרוך בהליך. 

עורך דין שעוסק במיצוי זכויות ידריך אתכם, ייתן להם עצות טובות ויוביל את הדרך מול המוסד לביטוח לאומי. עורך דין גם מוסמך להופיע אתכם ביחד לוועדה, לייצג אתכם ולטעון עבורכם את כל הטענות. עורך דין גם יכול להגיש עבורכם ערר לוועדת ערר במידת הצורך, ובכך לסייע לכם במיצוי הזכויות. 

אני עוסק בליווי נפגעי תאונות עבודה, ונכות כללית מול המוסד לביטוח לאומי משנת 2006. 

לייעוץ אישי ומדויק אתם מוזמנים להשאיר פרטים ואחזור אליכם בהקדם. 

הפוסט עשה ואל תעשה מול וועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

הדייר לא משלם שכר דירה ? 

הדייר גורם נזק לרכוש שלך ? 

הדייר מפר את תנאי השכירות ?

אם התשובה לאחת השאלות חיובית, אני יכול לעזור לכם. 

יש לי ניסיון רב בפינוי דיירים מהנכס, בהתאם לחוק, במהירות וביעילות. אל תתמודדו עם זה לבד. התמודדות עם דיירים מפרי הסכם עשויה להיות מורכבת, מלחיצה וגוזלת זמן. 

אני מציע לכם מענה כולל עם חבילת שירות מקיפה על מנת להקל עליכם את הליך הפינוי. 

השירות כולל :

1. ייעוץ משפטי ראשוני לפינוי מושכר: אבחן את המקרה שלכם, ואתן לכם ייעוץ משפטי מדויק עם המלצות על דרכי הפעולה הטובות ביותר לפינוי המושכר.

2. ייצוג משפטי הכנת כל המסמכים הדרושים לטיפול בפינוי המושכר : החל ממכתב התראה לדייר המפר על מנת לדרוש ממנו לפנות את המושכר. אם הדייר שהפר את הסכם השכירות לא יפנה את המושכר, אפעל להגשת תביעה לבית המשפט המוסמך לדון בתביעות לפינוי מושכר.

3. טיפול מול הדייר המפר את הסכם השכירות : כל התקשורת מול הדייר תבוצע על ידי ובתיאום אתכם ובאישורכם. כך ייחסך מכם הצורך להתעסק עם הדייר שהפר את הסכם השכירות והטיפול בנושא עובר אלי.

4. טיפול בכל ההגשות הנדרשות : אני אטפל בכל המסמכים עבורכם ואדאג להגיש אותם לדייר המפר, ובמידת הצורך לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר.

5. ייצוג בבית המשפט : במידה ונגיש תביעה לפינוי מושכר, אני אייצג אתכם בבית המשפט, אופיע בשמכם ואטפל בכל הדרוש על מנת לקדם את הליך פינוי המושכר עד לקבלת פסק הדין לפינוי המושכר.

6. סיוע לאחר קבלת פסק הדין לפינוי מושכר, עד שהדייר יפנה את הדירה.

7. במקרה שגם לאחר פסק הדין לפינוי מושכר, הדייר יסרב לפנות את המושכר, אפעל לפתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל לפינוי מושכר.

8. לאחר פינוי המושכר, אבחן ביחד אתכם את הנזקים ונערך להגשת תביעה כספית כנגד הדייר. במידת הצורך נערך עם חוות דעת שמאי לבחינת הנזקים במושכר, נכמת את הנזקים ונגיש את התביעה. 

אני מבין שתביעה לפינוי מושכר יכולה להיות מורכבת, קשה ולא נעימה. אני מחויב לתת לכם את השירות הטוב ביותר, ואת המענה המהיר והיעיל ביותר לקידום פינוי המושכר. 

ביחד, נעבור את זה ונפעל לפינוי השוכר מהנכס שלכם. 

הפוסט פינוי מושכר, אל תתמודדו עם זה לבד הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

האם מינוי לגוף או לרכוש או גם וגם. 

מי יחתום על האישור?

מי ירוץ לבית המשפט ואם יש צורך דחוף במיוחד – מה עושים עכשיו ? 

כך במקום לטפל בבן המשפחה היקר, שזקוק לעזרה, מוצאת עצמה המשפחה מתרוצצת בין עורכי דין, אנשי מקצוע, בתי המשפט ומחפשת כל דרך לקבל אישור למינוי אפוטרופוס. 

גם ביום שאחרי מינוי אפוטרופוס, המציאות לא פשוטה וכרוכה באישורים רבים ודוחות אותם יש להגיש מעת לעת. 

לכן כאשר שמעתי לראשונה שיש אפשרות להפיק ייפוי כוח מתמשך, בירכתי על הרעיון ומיד נרשמתי לקורס הסמכה של משרד המשפטים. כעו"ד שעוסק בתחום ידעתי שייפוי כוח מתמשך יכול לעשות טוב לאנשים רבים. כך במקרה בו אדם אינו יכול לדאוג לעצמו, יש מי שידאג עבורו וזאת בהיערכות מראש וחתימה על ייפוי כוח מתמשך. 

ידעתי כמה שעות עבודה, טרחה גדולה וכאבי לב יכולים להיחסך בזכות הפעולה הפשוטה יחסית של חתימה על ייפוי כוח מתמשך. 

מדובר על מסמך משמעותי ביותר, וכזה שמאפשר לך לכתוב מסמך, ובו ניתן להביע את כל הרצונות שלך בדעה צלולה וברצון חופשי. בתוך ייפוי כוח מתמשך, ניתן להגדיר את כל הרצונות שלך. החל מהבעת רצון בתחום הרפואי, דרך הבעת רצון בתחום הרכוש וכלה בהבעת רצון לתחום האישי. 

ייפוי כוח מתמשך מאפשר לך להגדיר את הכל ומראש. מדובר על כלי משמעותי, חשוב ועוצמתי, שמאפשר תכנון עתידי ודאגה לעתידך. 

באופן אישי אני יכול לספר שבאחד המקרים בהם ערכתי ייפוי כוח מתמשך, ומייפה הכוח נתן הגדרות מפורשות לבני המשפחה שלו. כאשר האב, שהיה מייפה הכוח חלה מאד ובריאותו נפגעה, בני המשפחה פעלו בצורה מדוייקת בהתאם למצוותו ורצונו. 

היה להם קשה, והתהליך היה כרוך בהמון בכי, כאב עצום ובלבול רב בקרב בני המשפחה. 

אך עצם קיומו של ייפוי הכוח מתמשך, וההגדרות המדויקות שנתן האב, סייע להם לשחרר את הכאב ולהיפרד ממנו בצורה מכובדת וטובה. 

במקרה זה הבנתי את החשיבות הגדולה בקיומו של ייפוי כוח מתמשך. 

ייפוי הכוח המתמשך עליו חתם אותו אדם, אפשר לו להגדיר מראש את רצונותיו ושמר על הבחירה החופשית שלו גם כשהוא איבד את יכולתו להביע את רצונו. כך, בעודו בדיעה צלולה ובהיערכות מראש, האדם הביע רצונו ובני המשפחה קיימו אחר רצונו באופן מלא. 

בשיחות מאוחרות שהיו לי עם בני המשפחה, הם סיפרו לי עד כמה שייפוי הכוח המתמשך עליו חתם האב, סייע להם בשעתם הקשה. 

הסיפור מבוסס על מקרה אמיתי שהייתה לי את הזכות לטפל ולסייע למשפחה. 

אני מוסמך לעריכת ייפוי כוח מתמשך, ועורך מסמכי ייפוי כוח מתמשך באזור חדרה והסביבה.

הפוסט כשהחיים האמיתיים פוגשים ייפוי כוח מתמשך הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.

רגע לפני שאתם משכירים אותה לצד שלישי כלשהו, קבלו כמה טיפים וכללי אצבע שיעזרו לכם לעבור את התהליך בשלום. 

ראשית אבהיר שהסכמי שכירות כפופים כיום להגדרות בחוק השכירות והשאילה, שקובע סדרה של חובות וזכויות החלות על הצדדים להסכם השכירות. תוכלו לקרוא על הנושא בהרחבה כאן וכאן או להשאיר פרטים ואכין עבורכם הסכם שכירות מותאם. 

החשש הגדול ביותר של משכירי דירות, הוא להסתבך עם שוכר שלא משלם, שוכר שהורס את המושכר או שוכר שמייצר בעיות עם השכנים והסביבה. החוק בישראל קובע סדרה של חובות וזכויות, ואין אפשרות לפנות שוכר באופן עצמאי אלא אך ורק באמצעות קבלת צו מתאים מבית המשפט. 

על מנת להימנע מהליך משפטי, ולעבור את תקופת השכירות בשלום, תמיד, אבל תמיד תסמכו על התחושות שלכם ואם משהו לא מסתדר לכם פשוט תחפשו שוכר אחר. 

מספר דוגמאות לנורות אזהרה שצריכות להידלק לכם במו"מ עם השוכר : 

1. מזומן : אם השוכר מתעקש על תשלום במזומן, ייתכן שיש בעיה מסוימת. המגמה בישראל בשנים האחרונות היא להגביל את השימוש במזומן. אדם שיכול לשלם רק במזומן, ייתכן ויש לו בעיה עם חשבון הבנק. 
2. שיקים : אם ביקשתם שיקים עם שכר הדירה קדימה, והשוכר מסרב לתת שיקים, יש כאן בעיה אמיתית. ייתכן והשוכר לא עובד עם שיקים, אבל אם אין בעיה בבנק אז גם לא צריכה להיות בעיה להזמין ולקבל שיקים. 
3. עֲרֵבִים : אם ביקשתם עֲרֵבִים להסכם, והשוכר מסרב להביא עֲרֵבִים – עלולה להתגלות בעיה בהמשך. ערב להסכם משמש כשכבת הגנה חשובה עבורכם, ולרוב אדם לא ירצה לסבך את חברו שחתם על ערבות עבורו. לכן קיימת חשיבות גדולה לקיומו של ערב להסכם, והימנעות מהבאת ערב, מדליקה נורת אזהרה. 
4. ערבות בנקאית : אם ביקשתם ערבות בנקאית להסכם, והשוכר מתקשה להמציא ערבות שכזו, גם כאן עלולה להתגלות בעיה בעתיד. מנגד, לא כל שוכר (גם אם אין לא בעיה) יכול להעמיד את הערבות הבנקאית, לכן ניתן לבקש בטוחות אחרות. 
5. זהות השוכר : חשוב לברר מי הוא השוכר, האם הוא מתגורר לבד או מדובר על יותר מאדם אחד שיעבור לגור בדירה. במקרה שמדובר על יותר מאדם אחד, חשוב להחתים את כל מי שמתגורר בדירה על הסכם השכירות. מומלץ גם להגביל את האפשרות להכניס שוכרים עתידיים ללא אישור וחתימה על הסכם שכירות. 
6. בדיקה כלכלית : ניתן לבצע שלוש בדיקות קלות, מהירות ובחינם לבדיקת השוכר: 
7. תיקי הוצאה לפועל : ניתן לבדוק אם פתוחים כנגדו תיקי הוצאה לפועל באתר של רשות האכיפה והגבייה " בדיקה במרשם חייבים מוגבלים " בקישור כאן. 
8. פשיטת רגל : ניתן לבדוק אם השוכר נמצא בהליך פשיטת רגל באתר של משרד המשפטים בקישור כאן. 
9. חשבון בנק : ניתן אם חשבון הבנק של השוכר מוגבל בקלות ובמהירות באתר של בנק ישראל בקישור כאן. 

מומלץ כמובן לבצע את כל התהליך עם עורך דין שעוסק בתחום, ויכול לערוך לכם הסכם שכירות מותאם לחוק, עם כל שכבות ההגנה הנדרשות. מוזמנים ליצור קשר, להשאיר פרטים ואשמח לעמוד לשירותכם.

הפוסט איך לחתום על הסכם שכירות ולצאת מזה בשלום הופיע לראשונה ב-ברק כהן משרד עו"ד.